La derogació del RDL 8/2026: A qui afecta i a qui no en els contractes de lloguer?

La derogació del RDL 8/2026 ha generat incertesa entre propietaris i llogaters sobre l’aplicació de la pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer. Tot i que el Reial decret llei 8/2026 va introduir una pròrroga de dos anys, la seva no convalidació pel Congrés ha canviat el règim aplicable en molts contractes. La pregunta que es fan propietaris i llogaters és la mateixa: aquesta pròrroga continua tenint efecte o ha quedat sense valor?

La resposta no és única. Depèn del moment exacte en què vencia cada contracte i de si el llogater va actuar a temps.

Context – què deia el decret i per què va decaure?

El RDL 8/2026 afegia, a les pròrrogues ordinàries ja previstes a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), dos anys més de pròrroga obligatòria per als contractes d’habitatge habitual la finalització dels quals estigués prevista abans del 31 de desembre de 2027. L’objectiu declarat era frenar la sobrecàrrega del cost del lloguer en els pressupostos familiars, establint mesures extraordinàries perquè la despesa en habitatge no superés el 30% de la renda mitjana de les llars.

En no ser convalidat pel Congrés, el decret va perdre la vigència. Però els efectes jurídics que va produir durant el temps que va estar en vigor no desapareixen automàticament per a tothom: hi ha situacions que ja es van consolidar i d’altres que simplement no van arribar a néixer.

La clau no és si el contracte estava vigent mentre existia el decret, sinó si el seu venciment es va produir dins d’aquell període.

El que va passar pas a pas

20 març 2026

• Entrada en vigor del RDL 8/2026.
• Des d’aquest dia, els llogaters els contractes dels quals vencessin durant el període de vigència podien sol·licitar la pròrroga extraordinària de 2 anys.

Període de vigència

• Finestra de sol·licitud.
• Només poden acollir-se al decret els llogaters que van sol·licitar la pròrroga de manera fefaent —burofax o carta certificada— mentre la norma estava en vigor.

Publicació al BOE

• No convalidació — el decret decau.
• El Congrés no convalida el decret. Se’n publica la derogació al BOE. A partir d’aquest moment, ja no es pot invocar la pròrroga extraordinària.

Des de la derogació

• Retorn al règim ordinari de la LAU.
• Els contractes que vencin ara es regeixen pels articles 9.1 i 10.1 de la LAU: pròrroga obligatòria de fins a 5 o 7 anys i pròrroga tàcita de fins a 3 anys més.

A qui afecta la derogació del RDL 8/2026?

La derogació del RDL 8/2026 provoca les situacions següents en els contractes de lloguer:

a) La norma queda derogada des del moment de la seva no convalidació pel que fa a la seva vigència futura, és a dir, deixa d’estar en vigor des d’aquell moment.

b) Efectes sobre els contractes durant el temps en què va estar vigent i fins a la seva derogació:

• El RDL //2026 va ser plenament aplicable des del 22 de març de 2026, data d’entrada en vigor, fins al dia 30 d’abril de 2026, data de publicació al BOE de la resolució de derogació.
• Va tenir efectes jurídics vàlids durant aquest període respecte dels contractes que vencien durant aquest període de vigència.

c) Respecte dels contractes que van vèncer amb posterioritat a la convalidació:

• No es pot invocar la pròrroga extraordinària, atès que el règim aplicable és el de la LAU, i aquests contractes queden fora del règim excepcional, encara que s’hagués demanat la pròrroga durant el període de vigència del RDL 8/2026.

Hi ha tres grups de contractes i la seva situació és completament diferent:

• Protegits: Llogaters el contracte dels quals va vèncer entre el 22 de març i la data de derogació, i que van sol·licitar la pròrroga de manera fefaent durant aquest període. La seva pròrroga està consolidada i el decret els continua sent aplicable.
• No protegits: Contractes el venciment dels quals sigui posterior a la data de publicació de la derogació. El decret no els és aplicable, encara que el contracte estigués vigent durant el seu període de vigència.
• Zona grisa: Contractes que vencien dins del període del decret però el llogater dels quals no va sol·licitar la pròrroga a temps. Sense aquesta sol·licitud fefaent, no hi ha pròrroga. El decret exigeix la petició expressa de l’arrendatari durant la seva vigència: no es pot fer després.

Un contracte que vencia el febrer de 2026 no pot acollir-se al decret encara que el llogater ho demani a l’abril. El decret només s’aplica als venciments produïts dins del seu període de vigència.

Dubtes habituals després de la derogació

Què implica la derogació del RDL 8/2026 per als llogaters?

No. La sol·licitud s’havia de fer mentre el decret estava vigent. Demanar-la després no té cap efecte jurídic.

El meu contracte vencia durant la vigència del decret però no vaig demanar la pròrroga. Puc fer-ho ara?

No. La norma ja no està en vigor. La sol·licitud s’havia de fer dins del període de vigència del decret. El dret a demanar aquesta pròrroga extraordinària ha caducat.

Si vaig demanar correctament la pròrroga mentre el decret existia, continua sent vàlida?

Sí. Aquesta situació jurídica està consolidada. La derogació posterior no afecta les pròrrogues que ja s’havien acordat a l’empara de la norma vigent en aquell moment.

Pot el propietari negar-se a la pròrroga encara que el decret l’hi obligui?

Només en supòsits taxats: que hagi comunicat amb 4 mesos d’antelació que necessita l’immoble per a ús propi, que hi hagi un nou contracte signat o que l’habitatge estigui en una zona tensionada —cas en què s’aplica l’article 10.3 de la LAU amb caràcter preferent—.

S’esperen disputes judicials?

És molt probable. Alguns llogaters poden negar-se a abandonar l’immoble quan venci el contracte, obligant el propietari a iniciar un procediment de desnonament. Això incrementarà la desconfiança dels arrendadors i reduirà encara més l’oferta de lloguer.

Guia pràctica – Com ha d’actuar cada part?

Si ets llogater

• Comprova la data exacta de venciment del teu contracte i si cau dins del període de vigència del decret.
• Si vas sol·licitar la pròrroga de manera fefaent i a temps, conserva’n el justificant —justificant de recepció del burofax o carta certificada—.
• Si no vas arribar a demanar-la, el teu contracte ja es regeix pel règim ordinari de la LAU.

Si ets propietari

• Verifica si el venciment del contracte es va produir dins del període de vigència del decret.
• Si el llogater reclama la pròrroga per a un contracte que venç després de la derogació, respon per escrit que aquesta sol·licitud no té empara legal.
• Si necessites recuperar l’habitatge, assegura’t d’haver comunicat aquesta necessitat amb almenys 4 mesos d’antelació, d’acord amb l’article 9.3 de la LAU.

En tots dos casos, qualsevol comunicació rellevant s’ha de fer per mitjans que en deixin constància fefaent: burofax amb justificant de recepció o carta certificada.

Conclusió

El decret va decaure, però no va esborrar el que ja havia passat. Els llogaters que van actuar correctament durant la seva vigència tenen una pròrroga consolidada que cap propietari no pot ignorar. Els que no ho van fer —o els contractes dels quals vencen després de la derogació— estan subjectes al règim ordinari de la LAU. El mercat, mentrestant, continua patint les conseqüències d’una inseguretat jurídica que fa anys que allunya els propietaris del lloguer.