Zones tensionades a Catalunya: interpretació jurídica de les dues declaracions i el seu abast territorial

La declaració de zones tensionades a Catalunya ha generat una confusió notable. No tant per l’existència d’aquestes zones —prevista expressament a la normativa—, sinó per com s’han d’interpretar quan han estat declarades mitjançant actes administratius diferents.

La llei vigent no ofereix una resposta clara, cosa que ha donat lloc a interpretacions contradictòries. En aquest article expliquem el criteri que sostenim al despatx, basat en la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, i en l’estructura jurídica de les declaracions aprovades a Catalunya, deixant clar què diu la norma i què s’ha d’interpretar davant del seu silenci.

Què entén la llei per zona de mercat residencial tensionat

La Llei 12/2023, de 24 de maig, introdueix el concepte de zona de mercat residencial tensionat i habilita les comunitats autònomes a declarar-les quan concorren els requisits legals.

Tanmateix, la llei presenta una mancança rellevant: utilitza el concepte de “zona tensionada”, però no defineix amb precisió el seu abast territorial, ni aclareix com ha d’operar quan existeixen diverses declaracions aprovades en moments diferents.

Aquest punt és clau, perquè la llei no parla de “municipis tensionats”, sinó de zones tensionades. Aquesta diferència terminològica obliga a analitzar com es concreta jurídicament una zona, que no és altra cosa que a través de l’acte administratiu que la declara.

La delimitació de les zones tensionades mitjançant declaracions administratives a Catalunya

Des d’un punt de vista juridicoadministratiu, una zona tensionada no existeix per si sola, sinó que queda definida per la declaració que l’aprova.

A Catalunya, les zones tensionades no s’han declarat mitjançant un únic acte, sinó mitjançant dues declaracions administratives diferents, aprovades en moments diferents.

Aquest fet és objectiu i verificable, i té conseqüències jurídiques clares:

• Cada declaració és un acte administratiu autònom.
• Cada acte delimita el seu propi àmbit territorial.
• Cada declaració produeix efectes jurídics des de la seva entrada en vigor.

Per tant, la delimitació de la zona ve determinada per la declaració, no per una suma genèrica de municipis.

Dues declaracions administratives, dues zones tensionades diferenciades

A partir de l’anterior, el nostre raonament jurídic és el següent:

• La llei utilitza el concepte de zona, no el de municipi.
• A Catalunya existeixen dues declaracions diferents de zones tensionades.
• Cada declaració delimita un àmbit territorial propi.

Des d’un criteri jurídic i sistemàtic, entenem que no es pot parlar d’una única zona tensionada homogènia, sinó de dues zones tensionades diferenciades, cadascuna definida per la seva respectiva declaració administrativa.

Primera zona tensionada: municipis inclosos en la primera declaració

La primera declaració incorpora un conjunt concret de municipis.

Aquests municipis, en el seu conjunt, configuren una primera zona tensionada, amb identitat jurídica pròpia derivada d’aquest acte administratiu.

Segona zona tensionada: municipis incorporats en la segona declaració

Posteriorment, s’aprova una segona declaració que incorpora nous municipis.

Des del nostre criteri, aquesta segona declaració no es limita a ampliar automàticament la primera, sinó que defineix un nou àmbit territorial, jurídicament diferenciat de l’anterior.

L’error habitual: confondre municipis amb zones

Un dels principals focus de confusió és traslladar l’anàlisi al nivell municipal, quan la norma no opera en aquests termes.

Des del nostre punt de vista, són incorrectes dues aproximacions habituals:

• Tractar cada municipi com si fos una zona independent.
• Sumar tots els municipis tensionats com si formessin una única zona general.

La clau és entendre que:

• Les zones tensionades es delimiten per declaracions administratives.
• Cada declaració defineix una zona concreta.
• Els municipis s’integren dins de la zona que els correspon, però no substitueixen la zona com a referència jurídica.

Interpretar correctament les zones tensionades

La Llei 12/2023 no aclareix expressament si les diferents declaracions s’han d’entendre com una única zona acumulativa o com àmbits diferenciats. Aquest silenci normatiu genera una evident inseguretat jurídica.

Davant d’aquesta manca de concreció, i des d’un criteri d’acord amb la literalitat de la llei, respectuós amb l’estructura dels actes administratius, i coherent amb els principis del dret públic, considerem que a Catalunya existeixen dues zones tensionades diferenciades, cadascuna definida per la seva pròpia declaració administrativa.

En conseqüència, els municipis s’integren en la zona que els correspon segons la declaració en què han estat inclosos, i no formen part d’un únic bloc territorial general.

La transcendència pràctica d’aquesta qüestió obliga a aplicar aquest criteri amb prudència, i a analitzar cada situació de manera individualitzada, evitant interpretacions automàtiques que la llei no recolza de manera expressa.