{"id":11359,"date":"2020-04-18T09:08:36","date_gmt":"2020-04-18T09:08:36","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquer-g470gg9hdv.live-website.com\/publicaciones\/covid-19-y-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda\/"},"modified":"2020-04-18T09:08:36","modified_gmt":"2020-04-18T09:08:36","slug":"covid-19-y-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/ca\/publicaciones\/covid-19-y-arrendamiento-para-uso-distinto-del-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Covid-19 y Arrendamiento para uso distinto del de vivienda"},"content":{"rendered":"\n\n\n
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MALUQUER ADVOCATS<\/span><\/span><\/u><\/b><\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

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COVID-19: LA FUERZA MAYOR Y LA CL\u00c1USULA REBUS SIC STANTIBUS<\/i> EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA<\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Las medidas tomadas hasta ahora por el Gobierno en tema de arrendamiento se ocupan de la vivienda y de los arrendatarios de vivienda en situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, sin embargo los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda quedan fuera del \u00e1mbito del RD-Ley 11\/2020<\/u>, por lo tanto cabe preguntarse qu\u00e9 pasa con estas relaciones contractuales que directa o indirectamente se ven tambi\u00e9n afectadas por la situaci\u00f3n creada por el COVID-19, tanto durante el estado de alarma como una vez \u00e9ste haya terminado. En especial, nos centraremos en los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de las oficinas.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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CUESTIONES PLANTEADAS:<\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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  • <\/span>\u00bfC\u00f3mo afecta el estado de alarma a un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina?<\/span><\/i><\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n

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    • \n
        \n
      • <\/span>\u00bfEl arrendatario tendr\u00eda argumentos para suspender su obligaci\u00f3n de pagar la renta mientras dure el estado de alarma? <\/span><\/i><\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

        <\/span><\/i><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

          \n
        • <\/span>\u00bfPuede la situaci\u00f3n creada por el COVID-19 llevar a la modificaci\u00f3n o a la extinci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina, una vez terminado el estado de alarma?<\/span><\/i><\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n

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            • <\/span>\u00bfPodr\u00eda la situaci\u00f3n creada por el COVID-19 incidir sobre la obligaci\u00f3n del arrendatario de un local comercial o de una oficina de pagar la renta?<\/span><\/i><\/span><\/span><\/span><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n
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\u00bfC\u00f3mo afecta el estado de alarma a un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina? <\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Para contestar a esta pregunta, hay que distinguir entre: a)<\/b> Arrendamientos para uso distinto de vivienda que est\u00e1n destinados a la apertura al p\u00fablico (ej. locales comerciales); b)<\/b> Arrendamientos para uso distinto del de vivienda que no est\u00e1n abiertos al p\u00fablico (ej. oficinas).  <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Esa distinci\u00f3n obedece a los distintos efectos que tiene para unos y otros el Real Decreto 463\/2020, de 14 de marzo, por el que se declara es estado de alarma para la gesti\u00f3n de la situaci\u00f3n de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, ya que en virtud de su apartado 1 queda suspendida la apertura al p\u00fablico de toda una serie de los locales y establecimientos comerciales. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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A)<\/span><\/b> Locales destinados a la apertura al p\u00fablico<\/u>. La medida del Gobierno, prohibiendo la apertura al p\u00fablico afecta directamente no tanto a la actividad llevada a cabo en el local (prueba de ello es que para algunas actividades sigue permitida la venta a domicilio), cuanto a un elemento caracter\u00edstico, causal, del arrendamiento de un local comercial que obviamente se arrend\u00f3 para abrirlo al p\u00fablico.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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El cierre al p\u00fablico del local comercial es un hecho inevitable, porque resulta de una norma imperativa dictada por una autoridad que tiene competencia para dictarla y legitimidad para hacerla cumplir. Esta prohibici\u00f3n tiene el car\u00e1cter de hecho sobrevenido e imprevisible en el momento de concertar el contrato de arrendamiento sobre el local, adem\u00e1s de resultar de cumplimiento ineludible, lo que la configura como una fuerza mayor conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1.105 del C\u00f3digo Civil. Por consiguiente, esa fuerza mayor exonera de responsabilidad a quien, como consecuencia de ella, incumple la prestaci\u00f3n contractual a la que est\u00e1 obligado.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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La prestaci\u00f3n contractual afectada por la fuerza mayor es la del arrendador, que es quien arrienda un local comercial, es decir, un local con vocaci\u00f3n de apertura al p\u00fablico para el ejercicio en \u00e9l del comercio, con independencia de la actividad comercial que vaya a desarrollarse, que incumbe al arrendatario. Visto desde otra perspectiva, si el local no fuera susceptible de poder abrirse al p\u00fablico o, dicho de otra manera, si su vocaci\u00f3n fuera la de permanecer cerrado al p\u00fablico, es obvio que en ning\u00fan caso hubiera sido arrendado para ejercer en \u00e9l una actividad comercial caracterizada  por el acceso del p\u00fablico al local. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Es m\u00e1s, el art\u00edculo 1.554 C\u00f3digo Civil establece entre las obligaciones del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce pac\u00edfico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, goce que viene impedido durante el estado de alarma. Por tanto, el arrendador incumple el contrato de arrendamiento como consecuencia de la suspensi\u00f3n de la apertura al p\u00fablico del local comercial que constituye su objeto, si bien ese incumplimiento no le comporta responsabilidad porque es resultado de una fuerza mayor. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Ante este incumplimiento, si bien no culpable, del arrendador de un local comercial \u00bfel arrendatario tendr\u00eda argumentos para suspender su obligaci\u00f3n de pagar la renta mientras dure el estado de alarma?<\/u> <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Habr\u00eda que mirar en primer lugar si el contrato de arrendamiento disciplina las consecuencias de los eventos de fuerza mayor, porque los contratos tienen fuerza de ley entre las partes que los conciertan (art\u00edculo 1.091 C\u00f3digo Civil) y hay que estar, por tanto, a lo previsto en ellos. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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En caso de que el contrato no regule los efectos de la fuerza mayor, entendemos que el arrendatario de un local comercial poseer\u00eda varias razones para instar la suspensi\u00f3n del pago de la renta: <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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(i)<\/span><\/b> La no responsabilidad por el incumplimiento del arrendador no afecta a la obligaci\u00f3n de mantener al arrendatario en el goce pac\u00edfico del local comercial arrendado, que subsiste y, por ende, estando esa obligaci\u00f3n vinculada a la del pago del precio del arrendamiento por una relaci\u00f3n de reciprocidad, el incumplimiento de una deja sin causa a la otra que, de cumplirse, generar\u00eda un inadmisible enriquecimiento sin causa del arrendador. A ese mismo criterio obedece, el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 1.100 C\u00f3digo Civil cuando establece que el incumplimiento de una parte, sin distinguir que este sea culpable o no, impide que la otra incurra en mora. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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(ii)<\/span><\/b> Hay una extensa doctrina jurisprudencial (TS. 14.10.1988, 7.2.1994, 9.10.2006, 22.12.2014, entre otras) que confiere acci\u00f3n al acreedor de una prestaci\u00f3n que ha devenido de imposible cumplimiento sin culpa del deudor para resolver el contrato que vincula a las partes; obviamente, si cabe lo m\u00e1s, que es resolver el contrato, cabe lo menos que es suspender el cumplimiento de la prestaci\u00f3n del arrendatario ante la imposibilidad sobrevenida temporal y no culpable de la prestaci\u00f3n del arrendador. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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(iii)<\/span><\/b> Si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, su art\u00edculo 26 dispone que en caso de suspensi\u00f3n del contrato de arrendamiento de vivienda con motivo de obras acordadas por la autoridad competente que la hagan inhabitable, el arrendatario puede suspender el contrato de arrendamiento hasta la finalizaci\u00f3n de las obras, con paralizaci\u00f3n del plazo del contrato y suspensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n del pago de la renta. El art\u00edculo 26, es aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y, por tanto, al de locales comerciales en virtud de lo que dispone el art\u00edculo 30 de la misma Ley y no hay inconvenientes a aplicarlo anal\u00f3gicamente al supuesto de que, la autoridad competente imponga el cierre temporal al p\u00fablico del local comercial objeto del contrato de arrendamiento de que se trate. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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B)<\/span><\/b> Locales no destinados a la apertura al p\u00fablico<\/u>. El caso de las oficinas, por ejemplo, es sustancialmente distinto. Las oficinas siguen estando, no obstante el estado de alarma, a la disposici\u00f3n de sus arrendatarios, que pueden seguir haciendo uso de ellas y disfrutando de su goce pac\u00edfico salvo por razones que les afecten a ellos personalmente, como pueda ser la obligaci\u00f3n de confinarse en su domicilio y, si es el caso, trabajar telem\u00e1ticamente desde \u00e9l. Esa prohibici\u00f3n, sin embargo, afecta a la persona, no al objeto del contrato de arrendamiento y, por tanto, no justifica que este quede en suspenso ni que el arrendatario deje de pagar el precio acordado. En otras palabras, el estado de alarma para estos contratos, no constituye fuerza mayor que impide al arrendador cumplir con su obligaci\u00f3n de mantener el arrendatario en el goce pac\u00edfico del local.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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En resumen, en el momento presente habr\u00eda fundamento para que el arrendatario de un local comercial instara la suspensi\u00f3n del contrato de arrendamiento durante el estado de alarma, con base en la fuerza mayor constituida por la obligaci\u00f3n leg\u00edtimamente impuesta de su cierre al p\u00fablico, con la consiguiente suspensi\u00f3n de la obligaci\u00f3n de pagar la renta. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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En cambio, no habr\u00eda fundamento para suspender los contratos de arrendamiento de oficinas durante el estado de alarma porque este no incide en la disponibilidad del objeto del arrendamiento a efectos de la finalidad para la que fue arrendado.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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\u00bfPuede la situaci\u00f3n creada por el COVID-19 llevar a la modificaci\u00f3n o la extinci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina, una vez terminado el estado de alarma? <\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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La paralizaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica que la pandemia del COVID-19 necesariamente ha provocado generar\u00e1 con toda probabilidad una crisis econ\u00f3mica de una gran envergadura. Justo para dar una idea, algunos analistas est\u00e1n barajando actualmente una bajada del PIB espa\u00f1ol para el 2020 de m\u00e1s del 10%, es decir m\u00e1s del doble de la crisis del 2008 e incluso superior a la que sufri\u00f3 Espa\u00f1a durante guerra civil. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Si las partes de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en vigor no han previsto en \u00e9l qui\u00e9n asume el riesgo de que una tal crisis se desencadene y afecte al contrato o, llegada esa crisis, no lo pactan, se ver\u00e1n abocadas a instar de los tribunales la modificaci\u00f3n, o la extinci\u00f3n incluso, de esa relaci\u00f3n arrendaticia, ya que no podr\u00e1n alegar la imposibilidad de cumplimiento porque la del arrendador de entregar el local al arrendatario ya se ha cumplido y la del arrendatario de pagar la renta al arrendatario no puede devenir imposible en ning\u00fan caso porque es una obligaci\u00f3n dineraria y el dinero no perece; y tampoco podr\u00e1n alegar caso fortuito o fuerza mayor porque uno y otra ata\u00f1en a la responsabilidad de quien no cumple una obligaci\u00f3n determinada, por la concurrencia de un hecho concreto en un momento espec\u00edfico, pero no modifican esa obligaci\u00f3n ni exoneran con car\u00e1cter general a quien debe cumplirla de hacerlo. <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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La intervenci\u00f3n de los tribunales para modificar o extinguir una relaci\u00f3n contractual frente a la voluntad discordante de las partes del contrato se invoca a trav\u00e9s de la alegaci\u00f3n de la llamada cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/i>.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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La moderna jurisprudencia sobre esa doctrina, ha sido desarrollada a partir, especialmente, de las resoluciones de 17 y 18 de enero de 2013, con las que, de hecho, la Sala 1\u00aa del Tribunal Supremo abandon\u00f3 la concepci\u00f3n tradicional caracterizada por un marco de aplicaci\u00f3n sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cl\u00e1usula que ven\u00eda considerada hasta “peligrosa”, para abrir el paso a una configuraci\u00f3n plenamente normalizada, en donde su prudente aplicaci\u00f3n deriva de la exigencia de su espec\u00edfico y diferenciado fundamento t\u00e9cnico y de su concreci\u00f3n funcional en el marco de la eficacia causal del contrato (as\u00ed TS. 30 de junio de 2014).<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Sobre la base de ese fundamento t\u00e9cnico, la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/i> ser\u00e1 aplicable, tendr\u00e1 su concreci\u00f3n funcional, seg\u00fan razona la sentencia, cuando las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato en cuesti\u00f3n, espec\u00edficamente considerado, cambien profundamente y ese cambio, que no ha de constituir un riesgo normal, inherente o derivado del contrato, genere la pr\u00e1ctica desaparici\u00f3n del equilibrio prestacional y la frustraci\u00f3n de la finalidad econ\u00f3mica primordial del contrato, con la consiguiente desaparici\u00f3n de la base del negocio. Es en ese contexto que las pretensiones de las partes, o sea, lo que de buena fe les cab\u00eda esperar del contrato, pueden ser objeto de adaptaci\u00f3n o revisi\u00f3n de acuerdo al cambio operado, mediante la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Posteriormente, el Tribunal Supremo ha ido perfilando y matizando su doctrina sobre la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/i> que, en definitiva, pivota sobre los tres requisitos siguientes: (i)<\/b> se ha de producir una alteraci\u00f3n de las circunstancias de tal magnitud que (ii)<\/b> incremente de modo significativo el riesgo de frustraci\u00f3n de la finalidad del contrato o de desaparici\u00f3n de la base del negocio, y (iii)<\/b> tales circunstancias sobrevenidas han de ser totalmente imprevisibles para los contratantes, de modo que si las partes han asumido expresa o impl\u00edcitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque en virtud de las circunstancias, de la naturaleza del contrato o de ambas cosas tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteraci\u00f3n sobrevenida que, por definici\u00f3n, implica la no asunci\u00f3n del riesgo (TS. 6 de marzo de 2020). En ese sentido, no puede hablarse de alteraci\u00f3n imprevisible cuando esta se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (TS. 30 de junio de 2014, y 20 de julio de 2017, entre otras). <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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La crisis econ\u00f3mica desencadenada por el COVID-19 es ciertamente un hecho sobrevenido<\/i>. Ahora bien, que ese hecho d\u00e9 lugar a la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula rebus sic stantibus<\/i> en una concreta relaci\u00f3n arrendaticia para uso distinto del de vivienda y por lo tanto si pueda incidir concretamente sobre la obligaci\u00f3n del arrendatario de un local comercial o de una oficina de pagar la renta<\/u> depender\u00e1 de que, a la vista de las convenciones contractuales, quepa calificarlo tambi\u00e9n de imprevisible<\/i> y sobre todo de que su incidencia, en esa espec\u00edfica relaci\u00f3n arrendaticia, valorando tambi\u00e9n las condiciones personales del arrendatario, incremente de modo significativo, como dice la jurisprudencia, el riesgo de frustraci\u00f3n de la finalidad del contrato o de desaparici\u00f3n de la base del negocio.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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NOTA IMPORTANTE<\/span><\/u><\/b>:<\/span><\/b><\/span><\/span><\/p>\n

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Todo lo anterior no constituye asesoramiento sino simplemente informaci\u00f3n general. Por consiguiente, ante cualquier duda le aconsejamos que se dirija a su asesor de confianza. En Maluquer Advocats, S. Civ. P. seguimos a lado de nuestros clientes para atenderlos y resolver sus dudas, mediante sistemas que respectan las indicaciones de las autoridades.<\/span><\/b><\/span><\/span><\/p>\n

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Maluquer Advocats<\/span><\/span><\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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http:\/\/www.maluquerabogados.com<\/span><\/span><\/a><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Rambla de Catalunya, 123 \u00c0tic 1\u00aa<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

08008 Barcelona<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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Tel +34 932 388 910<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Fax +34 932 380 156<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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