{"id":12111,"date":"2026-02-17T18:48:31","date_gmt":"2026-02-17T17:48:31","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/prorrogas-indefinidas-contrato-de-alquiler-son-validas\/"},"modified":"2026-02-17T19:16:51","modified_gmt":"2026-02-17T18:16:51","slug":"prorrogues-indefinides-contracte-de-lloguer-son-valides","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/ca\/publicaciones\/prorrogues-indefinides-contracte-de-lloguer-son-valides\/","title":{"rendered":"Contractes de lloguer amb pr\u00f2rrogues indefinides: s\u00f3n v\u00e0lids?"},"content":{"rendered":"\n

La durada dels contractes de lloguer \u00e9s una q\u00fcesti\u00f3 essencial per a propietaris i llogaters. Tot i que la Llei d\u2019Arrendaments Urbans (LAU)<\/a> estableix uns l\u00edmits clars, recentment el Tribunal Suprem ha confirmat que \u00e9s possible pactar pr\u00f2rrogues anuals successives i indefinides a favor del llogater, sempre que existeixi un acord expr\u00e9s entre les parts.<\/p>\n\n\n\n

La Sent\u00e8ncia 1387\/2025, de 7 d\u2019octubre<\/a>, dictada pel Ple de la Sala Civil, ha generat un intens debat, ja que reconeix la validesa d\u2019una cl\u00e0usula que, en la pr\u00e0ctica, permet al llogater romandre a l\u2019habitatge durant un per\u00edode que es pot estendre durant d\u00e8cades.<\/p>\n\n\n

\n
\"pr\u00f2rrogues<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

L\u2019origen del cas: un contracte que ampliava la durada m\u00e9s enll\u00e0 del que \u00e9s habitual<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El litigi es va iniciar quan l\u2019empresa compradora d\u2019un edifici va voler donar per finalitzat un contracte de lloguer basant-se en el fet que ja havien transcorregut els vuit anys m\u00e0xims previstos a la LAU. No obstant aix\u00f2, el contracte contenia una cl\u00e0usula espec\u00edfica que alterava aquest marc legal.<\/p>\n\n\n\n

El contracte establia que, un cop esgotats els cinc anys inicials i els tres anys de pr\u00f2rroga autom\u00e0tica previstos per la llei, l\u2019arrendament es prorrogaria per anys successius i amb car\u00e0cter indefinit. Aquesta pr\u00f2rroga era obligat\u00f2ria per a l\u2019arrendador i opcional per a l\u2019arrendatari, que podia finalitzar el contracte en qualsevol moment avisant amb tres mesos d\u2019antelaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

El llogater es va oposar a la demanda de desnonament al\u00b7legant que aquesta cl\u00e0usula li permetia continuar a l\u2019habitatge sense l\u00edmit, mentre que l\u2019empresa propiet\u00e0ria sostenia que la LAU no permetia superar la durada total de vuit anys.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e8 estableix realment la LAU sobre la durada del lloguer<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Per comprendre el conflicte, \u00e9s necessari recordar el funcionament de la LAU<\/a>:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Actualment, el contracte t\u00e9 una durada obligat\u00f2ria m\u00ednima de cinc anys si el propietari \u00e9s una persona f\u00edsica i de set anys si \u00e9s una persona jur\u00eddica.<\/li>\n\n\n\n
  2. Si cap de les parts s\u2019hi oposa dins dels terminis previstos, el contracte es prorroga autom\u00e0ticament durant tres anys m\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n
  3. En la pr\u00e0ctica, la majoria de contractes d\u2019habitatge habitual tenen una durada total d\u2019entre vuit i deu anys.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    L\u2019empresa propiet\u00e0ria basava la seva demanda en aquesta estructura legal, interpretant que, en cap cas, podia existir un lloguer que super\u00e9s aquests l\u00edmits. Tanmateix, la q\u00fcesti\u00f3 clau era discernir si les parts podien pactar volunt\u00e0riament un r\u00e8gim diferent mitjan\u00e7ant una cl\u00e0usula contractual expressa.<\/p>\n\n\n\n

    La decisi\u00f3 del Tribunal Suprem: la cl\u00e0usula \u00e9s v\u00e0lida i s\u2019ha de respectar<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    El Tribunal Suprem va concloure que la cl\u00e0usula de pr\u00f2rroga successiva i indefinida a favor del llogater \u00e9s v\u00e0lida, i que no vulnera la LAU ni el Codi Civil.<\/p>\n\n\n\n

    El raonament jur\u00eddic es basa en tres idees principals:<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019autonomia de la voluntat preval quan no es vulneren normes imperatives<\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    L\u2019article 1255 del Codi Civil <\/a>permet a les parts establir els pactes que considerin oportuns sempre que no siguin contraris a la llei, a la moral o a l\u2019ordre p\u00fablic.<\/p>\n\n\n\n

    La LAU, en el seu article 4.2,<\/a> tamb\u00e9 reconeix aquesta possibilitat en mat\u00e8ria d\u2019habitatge quan es tracta d\u2019acords que amplien drets, no que els restringeixen.<\/p>\n\n\n\n

    En aquest cas, propietari i llogater van pactar expressament la pr\u00f2rroga indefinida, i aquest acord s\u2019ha de respectar.<\/p>\n\n\n\n

    El contracte no queda a l\u2019arbitri exclusiu del llogater<\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    El Tribunal aclareix que no es vulnera\u00a0l\u2019article 1256 del Codi Civil<\/a>, que prohibeix deixar el compliment contractual al criteri d\u2019una de les parts. La cl\u00e0usula no sorgeix unilateralment del llogater, sin\u00f3 d\u2019un pacte inicial lliurement acceptat per ambdues parts. A m\u00e9s, la cl\u00e0usula tenia una justificaci\u00f3: l\u2019arrendatari havia de realitzar inversions importants a l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n

    La pr\u00f2rroga convencional no contradiu la naturalesa de l\u2019arrendament<\/strong><\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Tot i que l\u2019arrendament \u00e9s, per definici\u00f3, un contracte temporal, aquesta temporalitat pot ser \u00e0mplia. El Tribunal ja havia acceptat el 2009 pr\u00f2rrogues extenses en arrendaments per a usos diferents del d\u2019habitatge, integrant el contracte amb la normativa de l\u2019usdefruit.<\/p>\n\n\n\n

    Per tant, l\u2019exist\u00e8ncia d\u2019una pr\u00f2rroga indefinida no desnaturalitza el contracte si s\u2019evita convertir-lo en una cessi\u00f3 perp\u00e8tua.<\/p>\n\n\n\n

    El l\u00edmit necessari: els contractes no poden ser perpetus<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Malgrat recon\u00e8ixer la validesa de la cl\u00e0usula, els tribunals estableixen que un contracte d\u2019arrendament no pot ser perpetu. Per evitar-ho, apliquen la doctrina de l\u2019usdefruit i fixen un l\u00edmit m\u00e0xim raonable.<\/p>\n\n\n\n

    En concret:<\/p>\n\n\n\n