{"id":12476,"date":"2026-06-18T17:26:34","date_gmt":"2026-06-18T15:26:34","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/vender-vivienda-en-zona-tensionada\/"},"modified":"2026-06-18T17:48:22","modified_gmt":"2026-06-18T15:48:22","slug":"vendre-habitatge-en-zona-tensionada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/ca\/publicaciones\/vendre-habitatge-en-zona-tensionada\/","title":{"rendered":"Vendre habitatge en zona tensionada: les noves obligacions per a societats propiet\u00e0ries"},"content":{"rendered":"\n

Amb l\u2019aprovaci\u00f3 de la Llei 11\/2025, de 29 de desembre, de mesures urgents en mat\u00e8ria d\u2019habitatge i urbanisme, Catalunya disposa ja d\u2019un marc normatiu definitiu que introdueix un dret d\u2019adquisici\u00f3 preferent a favor de la Generalitat quan el venedor d\u2019un habitatge \u00e9s una persona jur\u00eddica amb la condici\u00f3 de gran tenidor. En aquest article expliquem qu\u00e8 significa a la pr\u00e0ctica, a qui afecta i quin \u00e9s el procediment que cal seguir.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e8 canvia amb aquesta normativa?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Llei 11\/2025 <\/a>consolida i dona rang de llei estable al mecanisme que l\u2019anterior Decret llei 2\/2025 va introduir amb car\u00e0cter urgent. Aquell decret va ser convalidat pel Parlament el 9 d\u2019abril de 2025 i tramitat com a projecte de llei, culminant en la Llei 11\/2025, de 29 de desembre, vigent des de la seva publicaci\u00f3 al DOGC. La norma amplia l\u2019\u00e0mbit d\u2019aplicaci\u00f3 del Decret llei 1\/2015, que ja reconeixia un dret de tanteig i retracte a favor de la Generalitat per a transmissions d\u2019habitatges procedents d\u2019execucions hipotec\u00e0ries.<\/p>\n\n\n\n

La novetat essencial \u00e9s que aquest mecanisme s\u2019est\u00e9n a qualsevol venda d\u2019habitatge ubicat en una zona de mercat residencial tensionat (ZMRT) <\/a>quan el venedor sigui una persona jur\u00eddica amb la condici\u00f3 de gran tenidor. Les societats propiet\u00e0ries de carteres d\u2019habitatge a Catalunya \u2014fons d\u2019inversi\u00f3, societats patrimonials, empreses de gesti\u00f3 d\u2019actius immobiliaris\u2014 queden subjectes a un nou tr\u00e0mit obligatori abans de poder formalitzar qualsevol compravenda en les zones afectades.<\/p>\n\n\n\n

Qui \u00e9s considerat gran tenidor?<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La definici\u00f3 general de gran tenidor <\/a>prov\u00e9 de la Llei 12\/2023, de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge, que fixa en m\u00e9s de 10 immobles urbans d\u2019\u00fas residencial el llindar general. Tanmateix, Catalunya ha exercit l\u2019habilitaci\u00f3 que li atorga aquesta llei per reduir aquest llindar en els entorns declarats ZMRT.<\/p>\n\n\n\n

\n

DEFINICI\u00d3 APLICABLE A CATALUNYA PER A ZONES ZMRT<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00c9s gran tenidor la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sigui titular de 5 o m\u00e9s immobles urbans d\u2019\u00fas residencial ubicats en zona de mercat residencial tensionat, excloent-ne garatges i trasters.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

A quines transmissions s\u2019aplica aquest dret?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La norma utilitza el terme gen\u00e8ric \u201ctransmissi\u00f3\u201d, cosa que en principi podria abastar qualsevol canvi de titularitat. No obstant aix\u00f2, la refer\u00e8ncia expl\u00edcita a l\u2019escriptura de compravenda i el car\u00e0cter oner\u00f3s impl\u00edcit en el mecanisme de tanteig i retracte permeten concloure que el dret s\u2019activa exclusivament en operacions d\u2019alienaci\u00f3 a t\u00edtol oner\u00f3s. Les donacions o altres transmissions gratu\u00eftes queden, en principi, fora del seu \u00e0mbit d\u2019aplicaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Important<\/strong>: La norma estableix expressament que queden exclosos d\u2019aquesta obligaci\u00f3 els habitatges de nova construcci\u00f3 adquirits per una persona f\u00edsica per al seu \u00fas propi.<\/p>\n\n\n

\n
\"vendre<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Com funciona el procediment?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019esquema procedimental previst segueix la mateixa l\u00f2gica que el ja existent per a les execucions hipotec\u00e0ries. Es pot resumir en els passos seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Dret de retracte en cas d\u2019incompliment<\/strong> – Si s\u2019omet la notificaci\u00f3, s\u2019incompleixen els requisits legals o la venda es realitza en condicions diferents de les comunicades, l\u2019Administraci\u00f3 pot exercir el retracte en el termini de 30 dies des que tingui coneixement de la transmissi\u00f3 i de les seves condicions.<\/li>\n\n\n\n
  2. Notificaci\u00f3 pr\u00e8via a l\u2019Ag\u00e8ncia de l\u2019Habitatge de Catalunya<\/strong> – La persona jur\u00eddica gran tenidora ha de comunicar la seva intenci\u00f3 de transmetre, indicant la identificaci\u00f3 de l\u2019habitatge, el preu pactat i les condicions de l\u2019operaci\u00f3.<\/li>\n\n\n\n
  3. Termini de resposta de l\u2019Administraci\u00f3<\/strong> – L\u2019Ag\u00e8ncia disposa d\u2019un termini m\u00e0xim de 2 mesos per comunicar si exerceix o no el dret de tanteig, ampliable en 15 dies addicionals si decideix realitzar una inspecci\u00f3 de l\u2019habitatge.<\/li>\n\n\n\n
  4. Silenci administratiu negatiu<\/strong> – Si transcorre el termini sense resposta, s\u2019ent\u00e9n que l\u2019Administraci\u00f3 renuncia a l\u2019exercici del dret i el transmitent pot procedir amb la venda.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Noves obligacions registrals: el Registre de Grans Tenidors<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    La Llei 11\/2025 modifica la Disposici\u00f3 Addicional 27a de la Llei d\u2019Habitatge de Catalunya per exigir a totes les persones f\u00edsiques i jur\u00eddiques amb la condici\u00f3 de gran tenidor que s\u2019inscriguin en el Registre de grans tenidors, indicant el nombre d\u2019habitatges de la seva titularitat. L\u2019incompliment es tipifica com a infracci\u00f3 greu, sancionable amb multes de fins a 90.000 euros.<\/p>\n\n\n\n

    Mentre no entri en vigor el reglament que regular\u00e0 aquest Registre, s\u2019estableix un mecanisme transitori: les persones jur\u00eddiques hauran d\u2019acreditar el seu nombre d\u2019habitatges mitjan\u00e7ant certificaci\u00f3 registral en el moment de la signatura de l\u2019escriptura de compravenda, i aquesta certificaci\u00f3 haur\u00e0 de testimoniar-se en el mateix t\u00edtol.<\/p>\n\n\n\n

    Aspectes que s\u2019han de vigilar especialment<\/u><\/h4>\n\n\n\n