{"id":12722,"date":"2026-10-01T10:55:04","date_gmt":"2026-10-01T08:55:04","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/?p=12722"},"modified":"2026-10-01T10:55:43","modified_gmt":"2026-10-01T08:55:43","slug":"lloguer-en-zona-tensionada-quin-preu-es-pot-fixar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/ca\/publicaciones\/lloguer-en-zona-tensionada-quin-preu-es-pot-fixar\/","title":{"rendered":"Com es determina el preu del lloguer en una Zona Tensionada a Catalunya?"},"content":{"rendered":"\n

La declaraci\u00f3 de determinats municipis com a zones de mercat residencial tensionat<\/span><\/a> ha introdu\u00eft importants limitacions a l\u2019hora de fixar la renda dels nous contractes de lloguer d\u2019habitatge. A difer\u00e8ncia del que succe\u00efa tradicionalment, en aquests municipis el propietari no sempre pot determinar lliurement el preu del nou contracte. Per saber quina renda es pot exigir, cal analitzar principalment dues q\u00fcestions: si l\u2019habitatge ha estat arrendat durant els cinc anys anteriors i si el propietari t\u00e9 la condici\u00f3 de gran tenidor<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta distinci\u00f3 \u00e9s essencial, ja que la normativa estableix diferents sistemes de limitaci\u00f3 de la renda segons el cas.<\/p>\n\n\n\n

1. L\u2019habitatge ha estat llogat durant els \u00faltims 5 anys<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Quan l\u2019habitatge ja havia estat arrendat com a habitatge habitual durant els cinc anys anteriors a la formalitzaci\u00f3 del nou contracte, el punt de partida \u00e9s la renda de l\u2019\u00faltim contracte<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 17.6 de la Llei d\u2019arrendaments urbans<\/a> <\/span>estableix que, en una zona de mercat residencial tensionat, la renda inicial del nou contracte no pot superar, amb car\u00e0cter general, l\u2019\u00faltima renda vigent durant els cinc anys anteriors, una vegada aplicada l\u2019actualitzaci\u00f3 que legalment correspongui.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00f2 implica que el canvi de llogater no permet al propietari tornar a fixar el preu de l\u2019habitatge partint dels preus actuals de mercat. Si, per exemple, l\u2019habitatge estava arrendat per 950 euros mensuals, la renda del nou contracte haur\u00e0 de partir d\u2019aquest import, amb les actualitzacions que siguin procedents.<\/p>\n\n\n\n

A m\u00e9s, la norma impedeix utilitzar el nou contracte per traslladar al llogater despeses o quotes que no estiguessin previstes anteriorment. Per tant, no \u00e9s possible compensar la limitaci\u00f3 de la renda afegint noves obligacions econ\u00f2miques a c\u00e0rrec de l\u2019arrendatari que no existien en el contracte anterior.<\/p>\n\n\n\n

La llei s\u00ed que permet, en determinats casos concrets, que la renda resultant pugui incrementar-se fins a un 10 %<\/strong>. Aquesta possibilitat existeix, entre altres sup\u00f2sits, quan s\u2019han realitzat determinades actuacions de rehabilitaci\u00f3, millores que acreditin una reducci\u00f3 m\u00ednima del 30 % del consum d\u2019energia prim\u00e0ria no renovable, actuacions d\u2019accessibilitat o quan el nou contracte t\u00e9 una durada de deu anys o m\u00e9s.Aquest increment, per\u00f2, no \u00e9s autom\u00e0tic. El propietari ha de poder acreditar que concorre algun dels sup\u00f2sits previstos legalment.<\/p>\n\n\n

\n
\"lloguer<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Qu\u00e8 passa si el propietari \u00e9s un gran tenidor?<\/h3>\n\n\n\n

Quan el propietari t\u00e9 la condici\u00f3 de gran tenidor<\/span><\/a>, la determinaci\u00f3 de la renda \u00e9s m\u00e9s restrictiva.<\/p>\n\n\n\n

En aquest cas, no \u00e9s suficient comprovar quin era el preu de l\u2019\u00faltim contracte. Tamb\u00e9 s\u2019ha de consultar el Sistema Estatal de Refer\u00e8ncia del preu del lloguer<\/strong>, regulat per l\u2019article 17.7 de la LAU.<\/p>\n\n\n\n

El propietari haur\u00e0 de comparar, per tant, dos imports: d\u2019una banda, la renda m\u00e0xima que resulti de l\u2019\u00faltim contracte i, de l\u2019altra, el l\u00edmit m\u00e0xim establert per l\u2019\u00edndex estatal de refer\u00e8ncia.<\/p>\n\n\n\n

La renda del nou contracte no podr\u00e0 superar el menor d\u2019aquests dos imports.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per exemple, si l\u2019\u00faltima renda actualitzada \u00e9s de 1.100 euros mensuals per\u00f2 el Sistema Estatal de Refer\u00e8ncia estableix un m\u00e0xim de 980 euros, el nou contracte no podr\u00e0 fixar una renda superior a 980 euros.<\/em><\/p>\n\n\n\n

En canvi, si l\u2019\u00edndex estableix un m\u00e0xim de 1.200 euros per\u00f2 l\u2019\u00faltima renda actualitzada \u00e9s de 1.100 euros, el l\u00edmit continuar\u00e0 sent de 1.100 euros.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aquesta \u00e9s una de les principals conseq\u00fc\u00e8ncies de tenir la consideraci\u00f3 de gran tenidor en una zona tensionada: s\u2019apliquen simult\u00e0niament els dos sistemes de limitaci\u00f3 i preval sempre el m\u00e9s restrictiu<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

2. L\u2019habitatge no ha estat llogat durant els \u00faltims 5 anys<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El segon gran sup\u00f2sit es produeix quan l\u2019habitatge no ha estat arrendat durant els cinc anys anteriors. Aqu\u00ed ja no existeix una renda anterior que pugui servir de refer\u00e8ncia. \u00c9s el cas, per exemple, d\u2019un habitatge que havia estat ocupat pel mateix propietari, que portava anys buit o que s\u2019incorpora per primera vegada al mercat del lloguer.<\/p>\n\n\n\n

En les zones de mercat residencial tensionat de Catalunya s\u2019ha establert que, en aquests casos, la renda del nou contracte queda limitada pel Sistema Estatal de Refer\u00e8ncia del preu del lloguer<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, el propietari haur\u00e0 de consultar quin \u00e9s el rang aplicable a aquell habitatge concret i la renda inicial del contracte no podr\u00e0 superar el valor m\u00e0xim que resulti del sistema.<\/p>\n\n\n\n

El m\u00e9s important \u00e9s que, en aquest sup\u00f2sit, la limitaci\u00f3 no dep\u00e8n de ser o no gran tenidor<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9s a dir, si un particular t\u00e9 un \u00fanic habitatge en una zona tensionada i aquest habitatge no ha estat llogat durant els \u00faltims cinc anys, tamb\u00e9 haur\u00e0 de respectar el l\u00edmit de l\u2019\u00edndex estatal.<\/p>\n\n\n\n

Aquesta difer\u00e8ncia \u00e9s especialment rellevant perqu\u00e8 sovint s\u2019associa l\u2019aplicaci\u00f3 de l\u2019\u00edndex exclusivament als grans tenidors, quan en realitat tamb\u00e9 pot afectar petits propietaris si l\u2019habitatge no disposa d\u2019un contracte de refer\u00e8ncia dels cinc anys anteriors.<\/p>\n\n\n

\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Qu\u00e8 \u00e9s el Sistema Estatal de Refer\u00e8ncia del Preu del lloguer?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El Sistema Estatal de Refer\u00e8ncia del preu del lloguer \u00e9s una eina p\u00fablica creada per determinar un rang orientatiu o, en els casos previstos per la llei, un l\u00edmit m\u00e0xim per a la renda d\u2019un habitatge.<\/p>\n\n\n\n

El c\u00e0lcul es realitza tenint en compte diferents caracter\u00edstiques concretes de l\u2019immoble, com la seva ubicaci\u00f3, superf\u00edcie, estat de conservaci\u00f3, exist\u00e8ncia d\u2019ascensor, aparcament, certificat energ\u00e8tic o altres elements de l\u2019habitatge i de l\u2019edifici.<\/p>\n\n\n\n

Quan la normativa obliga a aplicar aquest sistema com a l\u00edmit, el que resulta rellevant \u00e9s el valor superior del rang obtingut<\/strong>, que actua com a renda m\u00e0xima del nou contracte.<\/p>\n\n\n\n

Per aquest motiu, no \u00e9s suficient comparar el pis amb altres habitatges similars anunciats a la mateixa zona. Abans de signar el contracte cal obtenir el resultat corresponent a aquell immoble concret.<\/p>\n\n\n\n

Qui t\u00e9 la consideraci\u00f3 de Gran Tenidor a Catalunya?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La condici\u00f3 de gran tenidor tamb\u00e9 \u00e9s determinant per saber quina limitaci\u00f3 s\u2019ha d\u2019aplicar. La Llei 12\/2023, pel dret a l\u2019habitatge<\/span><\/a>, considera amb car\u00e0cter general gran tenidor<\/span><\/a> la persona f\u00edsica o jur\u00eddica titular de m\u00e9s de deu immobles urbans d\u2019\u00fas residencial o d\u2019una superf\u00edcie constru\u00efda de m\u00e9s de 1.500 m\u00b2 d\u2019\u00fas residencial, sense comptar garatges ni trasters.<\/p>\n\n\n\n

La mateixa llei permet, per\u00f2, reduir aquest llindar en les zones declarades tensionades.<\/p>\n\n\n\n

A Catalunya, en aquests \u00e0mbits, tamb\u00e9 es considera gran tenidor la persona f\u00edsica o jur\u00eddica que sigui titular de cinc o m\u00e9s immobles urbans d\u2019\u00fas residencial situats dins de zones de mercat residencial tensionat<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Per tant, abans de calcular la renda no nom\u00e9s s\u2019ha d\u2019analitzar l\u2019habitatge que es vol llogar, sin\u00f3 tamb\u00e9 la situaci\u00f3 patrimonial del propietari.<\/p>\n\n\n\n

Com saber quin l\u00edmit s\u2019aplica en cada cas?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

En la pr\u00e0ctica, el sistema es pot resumir de la seg\u00fcent manera.<\/p>\n\n\n\n