{"id":11631,"date":"2025-12-16T12:22:59","date_gmt":"2025-12-16T11:22:59","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/?p=11631"},"modified":"2026-01-29T10:21:08","modified_gmt":"2026-01-29T09:21:08","slug":"grande-proprietario-in-catalogna-e-aree-a-mercato-teso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/grande-proprietario-in-catalogna-e-aree-a-mercato-teso\/","title":{"rendered":"Grandi proprietari immobiliari e aree a mercato teso: il nuovo contesto abitativo in Catalogna"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il mercato immobiliare in Catalogna sta attraversando un cambiamento significativo. Da un lato, la dichiarazione delle&nbsp;aree di mercato residenziale a tensione&nbsp;ha introdotto&nbsp;limiti ai prezzi degli affitti&nbsp;nei comuni in cui l\u2019accesso alla casa risulta particolarmente difficile. Dall\u2019altro, la Generalitat ha ridefinito la figura del&nbsp;grande proprietario immobiliare, ampliandone gli obblighi e creando un registro specifico per identificare tali soggetti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entrambi i concetti (<a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/zone-tese-in-catalogna-interpretazione-giuridica\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">area di mercato residenziale a tensione <\/a>e grande proprietario) sono strettamente collegati e fondamentali per comprendere il nuovo quadro normativo dell\u2019edilizia abitativa in Catalogna.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-d90dd7ba3c72530f6a86c511272bcd28\" style=\"color:#0e2f95\"><strong>Che cosa significa essere un \u201cGrande Proprietario\u201d?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Generalitat de Catalunya definisce&nbsp;<strong>grande proprietario<\/strong>&nbsp;qualsiasi persona fisica o giuridica che possieda un determinato numero di abitazioni o una superficie costruita ad uso residenziale superiore ai limiti stabiliti dalla normativa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>In generale, in Catalogna \u00e8 considerato grande proprietario chi \u00e8 titolare di:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cinque o pi\u00f9 abitazioni<\/strong>&nbsp;situate in comuni dichiarati area di mercato residenziale a tensione.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pi\u00f9 di 10 abitazioni<\/strong>&nbsp;situate nel territorio spagnolo, purch\u00e9 almeno una si trovi in un\u2019area a tensione della Catalogna.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Oltre 1.500 m\u00b2 di superficie costruita ad uso residenziale<\/strong>, indipendentemente dalla quota di partecipazione su ciascun immobile, se almeno uno di essi si trova in un comune dichiarato a tensione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Differenza tra aree a tensione e non a tensione<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La normativa distingue tra i comuni dichiarati&nbsp;<strong>aree a tensione<\/strong>&nbsp;e quelli che non lo sono, poich\u00e9 i limiti applicabili sono differenti.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table is-style-stripes\" style=\"padding-top:0;padding-right:var(--wp--preset--spacing--40);padding-bottom:0;padding-left:var(--wp--preset--spacing--40)\"><table class=\"has-fixed-layout\" style=\"border-width:16px\"><tbody><tr><td class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\"><strong><strong>AREE NON A TENSIONE<\/strong><\/strong><\/td><td><strong><strong>AREE A TENSIONE<\/strong><\/strong><\/td><\/tr><tr><td class=\"has-text-align-left\" data-align=\"left\">Una persona \u00e8 considerata grande proprietario se possiede:<br>&#8211; <strong>11 o pi\u00f9 abitazioni<\/strong>, oppure<br>&#8211; <strong>Pi\u00f9 di 1.500 m\u00b2 di superficie costruita ad uso residenziale<\/strong>.<br><br><strong>Come si calcola il numero di abitazioni se una persona \u00e8 comproprietaria?<\/strong><br>&#8211; Se possiede&nbsp;<strong>pi\u00f9 del 50%<\/strong>&nbsp;di un\u2019abitazione, questa&nbsp;<strong>conta come una abitazione intera<\/strong>.<br>&#8211; Se possiede il&nbsp;<strong>50% o meno<\/strong>&nbsp;di diverse abitazioni, la&nbsp;<strong>somma delle quote<\/strong>&nbsp;deve superare&nbsp;<strong>1.500 m\u00b2 di superficie costruita residenziale<\/strong>.<br>&#8211; Se \u00e8&nbsp;<strong>proprietario esclusivo di alcune abitazioni e comproprietario di altre<\/strong>, la&nbsp;<strong>somma delle superfici costruite di tutte le abitazioni<\/strong>&nbsp;deve superare&nbsp;<strong>1.500 m\u00b2<\/strong>, indipendentemente dalla quota posseduta in ciascuna.<\/td><td>La soglia si riduce e una persona \u00e8 considerata grande proprietario se \u00e8 titolare di:<br>&#8211; <strong>Cinque o pi\u00f9 abitazioni<\/strong>.<br><br><strong>In caso di compropriet\u00e0:<\/strong><br>&#8211; Se una persona possiede&nbsp;<strong>pi\u00f9 del 50%<\/strong>&nbsp;di un\u2019abitazione, questa viene conteggiata come&nbsp;<strong>un\u2019abitazione intera<\/strong>.<br>&#8211; Se possiede il&nbsp;<strong>50% o meno<\/strong>&nbsp;di pi\u00f9 abitazioni, la&nbsp;<strong>somma delle partecipazioni deve equivalere a cinque abitazioni complete<\/strong>.<br><br>Le abitazioni situate in&nbsp;<strong>aree a tensione diverse non si cumulano<\/strong>. Ad esempio, se una persona possiede quattro abitazioni in una zona e una in un\u2019altra,&nbsp;<strong>non \u00e8 considerata grande proprietario<\/strong>.<br>L\u2019<strong>abitazione principale e permanente<\/strong>&nbsp;del proprietario&nbsp;<strong>non viene inclusa nel computo<\/strong>.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-deb95818daf594eccf2157dcd8802516\" style=\"color:#0e2f95\"><strong>Quali abitazioni vengono conteggiate<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per determinare se una persona o un ente \u00e8 considerato&nbsp;<strong>grande proprietario<\/strong>, si tengono in considerazione gli&nbsp;<strong>immobili ad uso residenziale<\/strong>&nbsp;di cui \u00e8 titolare in piena propriet\u00e0 o in usufrutto, ai sensi della&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/eli\/es\/l\/2023\/05\/24\/12\/con\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Legge 12\/2023, del 24 maggio,<\/a> sul diritto all\u2019abitazione<\/strong>, che esclude espressamente&nbsp;<strong>garage e cantine<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Catalogna, la normativa autonoma complementare esclude inoltre le&nbsp;<strong>abitazioni di edilizia residenziale pubblica o protetta<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-gallery has-nested-images columns-default is-cropped wp-block-gallery-1 is-layout-flex wp-block-gallery-is-layout-flex\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" data-id=\"11460\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/pexels-apasaric-1388030-1024x683.jpg\" alt=\"Grande Proprietario\" class=\"wp-image-11460\" srcset=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/pexels-apasaric-1388030-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/pexels-apasaric-1388030-300x200.jpg 300w, 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dell\u2019immobile.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Propriet\u00e0 condivisa o comunioni di beni:<\/strong>&nbsp;se un comproprietario \u00e8 considerato grande proprietario e gli altri no,&nbsp;<strong>prevale tale condizione<\/strong>&nbsp;e l\u2019immobile \u00e8 soggetto al regime di limitazione dei canoni.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Edifici in propriet\u00e0 verticale:<\/strong>&nbsp;si computano&nbsp;<strong>tutte le unit\u00e0 ad uso residenziale<\/strong>&nbsp;in cui l\u2019edificio \u00e8 fisicamente suddiviso, indipendentemente dall\u2019iscrizione individuale nel Registro Immobiliare.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sono incluse&nbsp;tutte le abitazioni residenziali, indipendentemente dal fatto che siano affittate, vuote o in fase di ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Incluse:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Abitazioni in piena propriet\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li>Abitazioni in compropriet\u00e0 (in proporzione alla quota indivisa).<\/li>\n\n\n\n<li>Abitazioni affittate, occupate o sfitte.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Escluse:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019abitazione principale.<\/li>\n\n\n\n<li>Garage, cantine o locali commerciali.<\/li>\n\n\n\n<li>Abitazioni protette (edilizia pubblica o sovvenzionata).<\/li>\n\n\n\n<li>Abitazioni situate fuori dal territorio spagnolo.<\/li>\n\n\n\n<li>Alloggi turistici o abitazioni con usi diversi da quello residenziale abituale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-95100fad8570403312d3a2edb49aa266\" style=\"color:#0e2f95\"><strong>Cche cos\u2019\u00e8 un\u2019area di mercato residenziale a tensione?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un\u2019<strong>Area di Mercato Residenziale a Tensione<\/strong>&nbsp;\u00e8 una zona geografica o un comune in cui il costo dell\u2019abitazione (acquisto o affitto) \u00e8 cresciuto oltre livelli ragionevoli rispetto al reddito medio della popolazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un\u2019area viene dichiarata \u201ca tensione\u201d quando:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le famiglie destinano&nbsp;<strong>pi\u00f9 del 30% del proprio reddito<\/strong>&nbsp;al pagamento dell\u2019affitto o del mutuo, oppure<\/li>\n\n\n\n<li>Il prezzo delle abitazioni \u00e8 aumentato, negli ultimi cinque anni, di&nbsp;<strong>oltre tre punti percentuali sopra l\u2019IPC<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questa dichiarazione consente di applicare&nbsp;<strong>limiti ai prezzi degli affitti<\/strong>&nbsp;e misure di controllo specifiche per evitare aumenti eccessivi e migliorare la stabilit\u00e0 del mercato.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Comuni interessati<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La&nbsp;<a href=\"https:\/\/habitatge.gencat.cat\/ca\/ambits\/preus-ingressos-i-zones\/limit-preu-lloguer\/preguntes-frequents-zmrt\/index.html\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Generalitat<\/a>&nbsp;ha stabilito le aree a mercato teso in due fasi:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-5214\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Primera Fase<\/strong><\/a><strong>\/ Area (marzo 2024):<\/strong> \u00c8 entrata in vigore il&nbsp;<strong>16 marzo 2024<\/strong>, interessando&nbsp;<strong>140 comuni catalani<\/strong>, tra cui Barcellona, L\u2019Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell, Terrassa, Girona, Tarragona e Reus. Questi comuni sono stati i primi ad applicare la limitazione dei prezzi, poich\u00e9 presentavano le tensioni di mercato pi\u00f9 elevate.<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/diario_boe\/txt.php?id=BOE-A-2024-20576\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>Segunda Fase<\/strong><\/a><strong>\/ Area (ottobre 2024):<\/strong> Il&nbsp;<strong>10 ottobre 2024<\/strong>&nbsp;sono stati inclusi&nbsp;<strong>131 comuni aggiuntivi<\/strong>, portando il totale a&nbsp;<strong>271 comuni<\/strong>&nbsp;in tutta la Catalogna. La seconda fase ha avuto l\u2019obiettivo di estendere la regolamentazione alle aree in cui il prezzo degli affitti era aumentato in modo sostenuto, in particolare nei comuni costieri e nelle zone interne con una forte domanda residenziale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con questa estensione,&nbsp;<strong>oltre l\u201980 % della popolazione catalana<\/strong>&nbsp;vive attualmente in un\u2019area dichiarata a mercato teso.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"736\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Captura-de-pantalla-2025-12-16-a-las-11.19.55-1024x736.png\" alt=\"Grande Proprietario\" class=\"wp-image-11455\" style=\"aspect-ratio:1.3915924622074964;width:628px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Captura-de-pantalla-2025-12-16-a-las-11.19.55-1024x736.png 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class=\"wp-block-list\">\n<li>La superficie<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019ubicazione<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019anno di costruzione<\/li>\n\n\n\n<li>E le caratteristiche dell\u2019immobile.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il&nbsp;<strong>canone massimo di locazione<\/strong>&nbsp;nelle aree dichiarate di mercato residenziale a tensione dipende dal fatto che il proprietario sia o meno un grande proprietario.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se il proprietario \u00e8 un grande proprietario, il canone dovr\u00e0 essere&nbsp;<strong>il minore<\/strong>&nbsp;tra i seguenti due importi:\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Quello stabilito dall\u2019indice di riferimento dei prezzi di locazione.<\/li>\n\n\n\n<li>Quello risultante dall\u2019aggiornamento del canone del contratto precedente, se l\u2019abitazione \u00e8 stata locata negli ultimi cinque anni.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se il canone del contratto precedente \u00e8&nbsp;<strong>pi\u00f9 alto<\/strong>&nbsp;rispetto a quello dell\u2019indice, si applicher\u00e0 <strong>obbligatoriamente<\/strong>&nbsp;quello fissato dall\u2019indice di riferimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso in cui l\u2019abitazione&nbsp;<strong>non abbia avuto alcun contratto di locazione negli ultimi cinque anni<\/strong>, il canone sar\u00e0 determinato&nbsp;<strong>esclusivamente<\/strong>&nbsp;in base al valore dell\u2019indice di riferimento.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se il proprietario&nbsp;<strong>non \u00e8 un grande proprietario<\/strong>, dovr\u00e0 fissare il canone secondo il&nbsp;<strong>canone del contratto precedente<\/strong>&nbsp;che sia stato in vigore negli ultimi cinque anni.<\/li>\n\n\n\n<li>Se l\u2019indice di riferimento stabilisce un canone inferiore, il proprietario&nbsp;<strong>potr\u00e0 volontariamente (non \u00e8 obbligato)<\/strong>scegliere di applicare quello fissato dall\u2019indice di riferimento.<\/li>\n\n\n\n<li>Se negli ultimi cinque anni&nbsp;<strong>non \u00e8 stato in vigore alcun contratto di locazione<\/strong>, il prezzo sar\u00e0 fissato anch\u2019esso secondo l\u2019<strong>indice di riferimento<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La fascia di prezzi stabilita dall\u2019indice di riferimento pu\u00f2 essere consultata sulla&nbsp;<strong>piattaforma ufficiale dello Stato<\/strong>, tramite l\u2019<strong><a href=\"https:\/\/serpavi.mivau.gob.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Indice di Riferimento dei Prezzi di Locazione<\/a><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-053d4b05143c81bbe15f88e237d0fc85\" style=\"color:#0e2f95\"><strong>Obbligo di iscrizione al registro dei grandi proprietari della Generalitat de Catalunya<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I grandi proprietari hanno l\u2019obbligo di iscriversi al&nbsp;<a href=\"https:\/\/web.gencat.cat\/ca\/tramits\/tramits-temes\/Comunicacio-de-la-condicio-de-gran-tenidor-dhabitatge\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Registro dei Grandi Proprietari della Generalitat de Catalunya<\/a>, indicando il numero totale di abitazioni di cui sono titolari, comprese quelle che spettano loro in qualit\u00e0 di membri di comunioni di beni. L\u2019inosservanza di tale obbligo costituisce un\u2019infrazione amministrativa, sanzionabile con multe che possono variare&nbsp;da 9.001 \u20ac a 90.000 \u20ac, a seconda della gravit\u00e0 del caso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Attualmente&nbsp;non \u00e8 ancora stato approvato il regolamento che disciplina formalmente l\u2019iscrizione&nbsp;in tale registro. Per questo motivo, fino alla sua entrata in vigore, i grandi proprietari devono&nbsp;comunicare la propria condizione all\u2019Agenzia per l\u2019Abitazione della Catalogna, indicando parimenti il numero di abitazioni di cui sono titolari.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una volta approvato il regolamento, sar\u00e0 obbligatorio&nbsp;richiedere l\u2019iscrizione&nbsp;nel registro competente, conformemente a quanto previsto dalla&nbsp;Disposizione Aggiuntiva 27\u00aa della Legge 18\/2007, del 28 settembre, sul diritto all\u2019abitazione.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-2b91af4bb19db7e0f66edc14f5b17e43\" style=\"color:#0e2f95\"><strong>In sintesi<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Catalogna sta vivendo un cambiamento profondo in materia abitativa. La regolamentazione delle aree a tensione e la definizione del grande proprietario mirano a riequilibrare il mercato degli affitti, garantendo prezzi pi\u00f9 equi e un uso responsabile del patrimonio immobiliare.<br>Il loro successo dipender\u00e0 da un\u2019applicazione efficace che combini controllo, trasparenza e un\u2019offerta sufficiente per non mettere a rischio l\u2019accesso all\u2019abitazione.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-file\"><a id=\"wp-block-file--media-f95d18be-a36f-4851-849e-24a35dd2b722\" href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Grandi-proprietari-immobiliari-e-aree-a-mercato-teso-il-nuovo-contesto-abitativo-in-Catalogna.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Scarica PDF <\/a><a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/Grandi-proprietari-immobiliari-e-aree-a-mercato-teso-il-nuovo-contesto-abitativo-in-Catalogna.pdf\" class=\"wp-block-file__button wp-element-button\" download aria-describedby=\"wp-block-file--media-f95d18be-a36f-4851-849e-24a35dd2b722\">Descarga<\/a><\/div>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/\" target=\"_blank\" rel=\" noreferrer noopener\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"163\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1024x163.png\" alt=\"Grande Proprietario, Grandi proprietari\" class=\"wp-image-11456\" srcset=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1024x163.png 1024w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-300x48.png 300w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-768x123.png 768w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1536x245.png 1536w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu.png 1880w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il mercato immobiliare in Catalogna sta attraversando un cambiamento significativo. 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