{"id":12132,"date":"2026-02-17T18:48:31","date_gmt":"2026-02-17T17:48:31","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/prorrogas-indefinidas-contrato-de-alquiler-son-validas\/"},"modified":"2026-02-20T13:52:07","modified_gmt":"2026-02-20T12:52:07","slug":"proroghe-indefinite-nel-contratto-di-locazione-sono-validepage","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/proroghe-indefinite-nel-contratto-di-locazione-sono-validepage\/","title":{"rendered":"Contratti di locazione con proroghe indefinite: sono validi?"},"content":{"rendered":"\n

La durata dei contratti di locazione \u00e8 una questione essenziale sia per i proprietari sia per gli inquilini. Sebbene la Legge sugli Affitti Urbani (LAU)<\/a> stabilisca limiti chiari, recentemente il Tribunale Supremo ha confermato che \u00e8 possibile pattuire proroghe annuali successive e indefinite a favore dell\u2019inquilino, purch\u00e9 vi sia un accordo espresso tra le parti.<\/p>\n\n\n\n

La Sentenza 1387\/2025, del 7 ottobre,<\/a> pronunciata dal Plenum della Sezione Civile, ha generato un intenso dibattito, poich\u00e9 riconosce la validit\u00e0 di una clausola che, nella pratica, consente all\u2019inquilino di rimanere nell\u2019abitazione per un periodo che pu\u00f2 estendersi per decenni.<\/p>\n\n\n

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\"Proroghe<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

L\u2019origine del caso: un contratto che ampliava la durata oltre il consueto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La controversia \u00e8 iniziata quando la societ\u00e0 acquirente di un edificio ha voluto porre fine a un contratto di locazione sostenendo che erano gi\u00e0 trascorsi gli otto anni massimi previsti dalla LAU. Tuttavia, il contratto conteneva una clausola specifica che modificava questo quadro normativo.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto stabiliva che, una volta esauriti i cinque anni iniziali e i tre anni di proroga automatica previsti dalla legge, la locazione si sarebbe prorogata per anni successivi e a carattere indefinito. Tale proroga era obbligatoria per il locatore e facoltativa per il conduttore, il quale poteva risolvere il contratto in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019inquilino si \u00e8 opposto alla domanda di sfratto sostenendo che questa clausola gli consentiva di continuare a occupare l\u2019abitazione senza limiti, mentre la societ\u00e0 proprietaria affermava che la LAU non permetteva di superare la durata complessiva di otto anni.<\/p>\n\n\n\n

Cosa stabilisce realmente la LAU sulla durata della locazione<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Per comprendere il conflitto, \u00e8 necessario ricordare il funzionamento della LAU:<\/a><\/p>\n\n\n\n

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  1. Attualmente, il contratto ha una durata obbligatoria minima di cinque anni se il proprietario \u00e8 una persona fisica e di sette anni se \u00e8 una persona giuridica.<\/li>\n\n\n\n
  2. Se nessuna delle parti si oppone entro i termini previsti, il contratto si proroga automaticamente per altri tre anni.<\/li>\n\n\n\n
  3. Nella pratica, la maggior parte dei contratti di abitazione principale ha una durata complessiva compresa tra otto e dieci anni.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La societ\u00e0 proprietaria basava la propria domanda su questa struttura normativa, interpretando che, in nessun caso, potesse esistere una locazione che superasse tali limiti. Tuttavia, la questione chiave era stabilire se le parti potessero pattuire volontariamente un regime diverso mediante una clausola contrattuale espressa.<\/p>\n\n\n\n

    La decisione del Tribunale Supremo: la clausola \u00e8 valida e deve essere rispettata<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Il Tribunale Supremo ha concluso che la clausola di proroga successiva e indefinita a favore dell\u2019inquilino \u00e8 valida e non viola n\u00e9 la LAU n\u00e9 il Codice Civile.<\/p>\n\n\n\n

    Il ragionamento giuridico si fonda su tre idee principali:<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019autonomia della volont\u00e0 prevale quando non si violano norme imperative<\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    L\u2019articolo 1255 del Codice Civile<\/a> consente alle parti di stabilire i patti che ritengano opportuni, purch\u00e9 non siano contrari alla legge, alla morale o all\u2019ordine pubblico.<\/p>\n\n\n\n

    La LAU, nel suo articolo 4.2<\/a>, riconosce anch\u2019essa questa possibilit\u00e0 in materia di abitazione quando si tratta di accordi che ampliano i diritti, non che li restringono.<\/p>\n\n\n\n

    In questo caso, proprietario e inquilino hanno pattuito espressamente la proroga indefinita, e tale accordo deve essere rispettato.<\/p>\n\n\n\n

    Il contratto non \u00e8 rimesso all\u2019arbitrio esclusivo dell\u2019inquilino<\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Il Tribunale chiarisce che non si viola l\u2019articolo 1256 del Codice Civile<\/a>, che vieta di lasciare l\u2019adempimento contrattuale al criterio di una delle parti. La clausola non nasce unilateralmente dall\u2019inquilino, ma da un patto iniziale liberamente accettato da entrambe le parti. Inoltre, la clausola aveva una giustificazione: il conduttore doveva effettuare investimenti rilevanti nell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

    La proroga convenzionale non contraddice la natura della locazione<\/strong><\/strong><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

    Sebbene la locazione sia, per definizione, un contratto temporaneo, tale temporaneit\u00e0 pu\u00f2 essere ampia. Il Tribunale aveva gi\u00e0 accettato nel 2009 proroghe estese nelle locazioni per usi diversi da quello abitativo, integrando il contratto con la normativa dell\u2019usufrutto.
    Pertanto, l\u2019esistenza di una proroga indefinita non snatura il contratto, purch\u00e9 si eviti di trasformarlo in una cessione perpetua.<\/p>\n\n\n\n

    Il limite necessario: i contratti non possono essere perpetui<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Pur riconoscendo la validit\u00e0 della clausola, i tribunali stabiliscono che un contratto di locazione non pu\u00f2 essere perpetuo. Per evitarlo, applicano la dottrina dell\u2019usufrutto e fissano un limite massimo ragionevole.<\/p>\n\n\n\n

    In concreto:<\/p>\n\n\n\n