{"id":12164,"date":"2026-02-27T11:58:51","date_gmt":"2026-02-27T10:58:51","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/herencia-immobles-lloguer-reduccio-del-95\/"},"modified":"2026-02-27T12:46:47","modified_gmt":"2026-02-27T11:46:47","slug":"herencia-immobles-lloguer-reduccio-del-95","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/herencia-immobles-lloguer-reduccio-del-95\/","title":{"rendered":"Gestione delle eredit\u00e0: \u00e8 possibile esternalizzare la gestione senza perdere i benefici fiscali?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando una persona muore e lascia in eredit\u00e0 un insieme di immobili in locazione, gli eredi si chiedono spesso come gestire tali beni senza perdere i benefici fiscali previsti dalla legge. In particolare, sorge un dubbio frequente: <strong>\u00e8 possibile esternalizzare la gestione a una societ\u00e0 o a uno studio di consulenza senza perdere la qualificazione di \u201cattivit\u00e0 economica\u201d?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La risposta, secondo il criterio della <a href=\"https:\/\/www.hacienda.gob.es\/en-GB\/Areas%20Tematicas\/Impuestos\/Direccion%20General%20de%20Tributos\/Paginas\/Direccion%20general%20de%20tributos.aspx\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Direzione Generale delle Imposte (DGT)<\/a>, \u00e8 chiara: solo in casi eccezionali.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-b6a08383087a81e9298448e98861326f\" style=\"color:#000290\"><strong><strong><strong><strong><strong>Perch\u00e9 \u00e8 fondamentale dimostrare l\u2019attivit\u00e0 economica nell\u2019Imposta sulle Successioni<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nell\u2019ambito <a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/impost-sobre-successions-a-catalunya\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">dell\u2019Imposta sulle Successioni e Donazioni<\/a>, cos\u00ec come dell\u2019IRPEF e dell\u2019Imposta sul Patrimonio, la legge distingue tra due situazioni molto diverse:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Gestione patrimoniale: quando il proprietario percepisce semplicemente redditi dai propri immobili.<\/li>\n\n\n\n<li>Attivit\u00e0 economica: quando esiste un\u2019organizzazione di mezzi personali e materiali finalizzata alla gestione professionale di tali locazioni.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Solo nel secondo caso \u2014cio\u00e8 quando si dimostra l\u2019esistenza di un\u2019attivit\u00e0 economica\u2014 \u00e8 possibile applicare rilevanti benefici fiscali, come la riduzione del 95% del valore netto dei beni strumentali nell\u2019Imposta sulle Successioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Affinch\u00e9 tale attivit\u00e0 sia considerata economica, la normativa (articolo 27.2 della Legge sull\u2019IRPEF e relativo regolamento di attuazione) <a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/successioni-e-la-riduzione-del-95-il-figlio-lavoratore\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">richiede la presenza di almeno un lavoratore con contratto di lavoro a tempo pieno dedicato alla gestione delle locazioni.<\/a><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized has-custom-border\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-rdne-7841456-1024x683.jpg\" alt=\"eredit\u00e0 immobili locati\" class=\"has-border-color has-white-border-color wp-image-12141\" style=\"border-width:29px;aspect-ratio:1.4992888417882142;width:609px;height:auto\" 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direttamente un lavoratore e optano per affidare la gestione a una societ\u00e0 specializzata, come uno studio di consulenza, un\u2019agenzia immobiliare o una societ\u00e0 di amministrazione immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tuttavia, la Direzione Generale delle Imposte (l\u2019organo del Ministero delle Finanze incaricato di interpretare ufficialmente la normativa fiscale) non ritiene che tale esternalizzazione soddisfi il requisito del lavoratore nella maggior parte dei casi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Direzione Generale delle Imposte ritiene che esternalizzare la gestione equivalga a delegare completamente l\u2019organizzazione dell\u2019attivit\u00e0, circostanza che interrompe il legame di \u201corganizzazione propria dei mezzi di produzione o delle risorse umane\u201d che caratterizza un\u2019attivit\u00e0 economica.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-a8c91f3660af3d8748b9ad67e28352a8\" style=\"color:#000290\"><strong><strong><strong><strong>Quando la Direzione Generale delle Imposte ammette la gestione esternalizzata<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nonostante il suo orientamento restrittivo, la DGT ha ammesso in alcune risposte che la gestione esterna pu\u00f2 essere considerata valida solo quando il patrimonio immobiliare \u00e8 di grande entit\u00e0 e complessit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tratta di situazioni in cui la dimensione del patrimonio giustifica il subappalto della gestione, pur continuando a esistere una struttura imprenditoriale organizzata alla base. Alcuni esempi riconosciuti dalla Direzione Generale delle Imposte sono:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Risposta V1604-17 (21\/06\/2017): un\u2019entit\u00e0 comproprietaria di un centro commerciale di oltre 28.000 m\u00b2 e di un altro edificio di 27.000 m\u00b2.<\/li>\n\n\n\n<li>Risposta V3859-16 (16\/09\/2016): una societ\u00e0 proprietaria di diversi capannoni industriali con oltre 10.000 m\u00b2 di superficie totale e canoni annui superiori a 250.000 \u20ac.<\/li>\n\n\n\n<li>Risposta V0063-17 (17\/01\/2017): una societ\u00e0 con il 50% della propriet\u00e0 di oltre 90 locali commerciali in un centro commerciale.<\/li>\n\n\n\n<li>Risposta V0090-24 (15\/02\/2024): un\u2019entit\u00e0 con un patrimonio superiore a 720 milioni di euro in asset immobiliari, la cui complessit\u00e0 rendeva ragionevole la gestione esternalizzata.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In tutti questi casi, la Direzione Generale delle Imposte ha ritenuto che l\u2019esternalizzazione della gestione fosse giustificata dal volume e dalla natura imprenditoriale dell\u2019attivit\u00e0 e, pertanto, non si perdesse la qualificazione di attivit\u00e0 economica.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large is-resized has-custom-border\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-1024x683.jpg\" alt=\"eredit\u00e0 immobili locati\" class=\"has-border-color has-white-border-color wp-image-12142\" style=\"border-width:25px;aspect-ratio:1.4992749042501767;width:604px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-300x200.jpg 300w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-768x512.jpg 768w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/pexels-lmcasz-33650451-2048x1365.jpg 2048w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-54edefc16923af4e4317a1f1b1e7145f\" style=\"color:#000290\"><strong><strong><strong><strong>Quando l\u2019Amministrazione finanziaria respinge l\u2019esternalizzazione nelle eredit\u00e0 immobiliari<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al contrario, la Direzione Generale delle Imposte ha espressamente negato l\u2019esistenza di un\u2019attivit\u00e0 economica quando l\u2019esternalizzazione si applica a patrimoni familiari o di piccole dimensioni, dove non esiste una struttura imprenditoriale propria n\u00e9 un volume d\u2019affari significativo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ad esempio, in una Risposta Vincolante, la Direzione Generale delle Imposte ha analizzato il caso di un contribuente con nove appartamenti, nove depositi e tredici garage, e ha concluso che non si trattava di un\u2019attivit\u00e0 economica, proprio perch\u00e9 non disponeva di un lavoratore assunto direttamente e aveva esternalizzato l\u2019intera gestione a una societ\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Secondo la Direzione Generale delle Imposte, l\u2019esternalizzazione in questi casi non sostituisce il requisito del lavoratore a tempo pieno, poich\u00e9 il titolare non partecipa all\u2019organizzazione dei mezzi materiali o delle risorse umane, ma si limita a percepire redditi passivi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-710bc5538c6ba986d249f78e140c7e65\" style=\"color:#000290\"><strong><strong><strong><strong>Requisiti per mantenere la riduzione del 95% in un\u2019eredit\u00e0 di immobili locati<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel contesto di un\u2019eredit\u00e0, questa questione \u00e8 particolarmente rilevante. Se gli eredi intendono applicare la riduzione del 95% dell\u2019Imposta sulle Successioni sugli immobili locati, dovranno mantenere l\u2019attivit\u00e0 economica svolta dal defunto.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pertanto, se la persona deceduta aveva un lavoratore assunto a tempo pieno, gli eredi dovranno proseguire con tale struttura per non perdere la riduzione. E se decidono di esternalizzare la gestione, potranno farlo senza rischio fiscale solo se il patrimonio ereditato ha un volume molto elevato e complesso.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nelle eredit\u00e0 familiari con pochi immobili in locazione, l\u2019esternalizzazione, di norma, non \u00e8 sufficiente: la Direzione Generale delle Imposte richiede che vi sia almeno un lavoratore assunto direttamente dagli eredi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading has-text-color has-link-color wp-elements-66127547f594d344865114caf382b2b5\" style=\"color:#000290\"><strong><strong><strong>Conclusione<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019esternalizzazione della gestione degli immobili non sostituisce, in linea generale, il requisito di disporre di un lavoratore assunto a tempo pieno. \u00c8 ammessa solo in casi molto eccezionali, quando il patrimonio immobiliare ha una dimensione chiaramente imprenditoriale e richiede un\u2019organizzazione complessa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ci\u00f2 significa che le eredit\u00e0 con patrimoni familiari o di dimensioni medie devono mantenere una propria struttura, con almeno un lavoratore assunto a tempo pieno, se desiderano conservare i benefici fiscali legati all\u2019attivit\u00e0 economica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In definitiva, l\u2019esternalizzazione consente di mantenere la qualificazione di attivit\u00e0 economica solo in casi eccezionali di grande volume patrimoniale. Nelle eredit\u00e0 familiari o di dimensioni medie, sar\u00e0 necessario disporre di almeno un lavoratore assunto a tempo pieno.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-file\"><a id=\"wp-block-file--media-d5944249-c283-44b6-82ef-0f7f56c5a3d0\" href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/ITA_Gestione-delle-eredita-e-possibile-esternalizzare-la-gestione-senza-perdere-i-benefici-fiscali.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Scaricare PDF<\/a><a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/ITA_Gestione-delle-eredita-e-possibile-esternalizzare-la-gestione-senza-perdere-i-benefici-fiscali.pdf\" class=\"wp-block-file__button wp-element-button\" download aria-describedby=\"wp-block-file--media-d5944249-c283-44b6-82ef-0f7f56c5a3d0\">PDF<\/a><\/div>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/contatti\/\" target=\"_blank\" rel=\" noreferrer noopener\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"163\" src=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1024x163.png\" alt=\"eredit\u00e0 immobili locati\" class=\"wp-image-11456\" srcset=\"https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1024x163.png 1024w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-300x48.png 300w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-768x123.png 768w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu-1536x245.png 1536w, https:\/\/maluquerabogados.com\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/definitiu.png 1880w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quando una persona muore e lascia in eredit\u00e0 un insieme di immobili in locazione, gli eredi si chiedono spesso come gestire tali beni senza perdere i benefici fiscali previsti dalla legge. 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