{"id":12483,"date":"2026-06-18T17:26:34","date_gmt":"2026-06-18T15:26:34","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/vender-vivienda-en-zona-tensionada\/"},"modified":"2026-06-18T18:01:50","modified_gmt":"2026-06-18T16:01:50","slug":"vendere-abitazione-in-zona-tensionata","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/vendere-abitazione-in-zona-tensionata\/","title":{"rendered":"Vendere un\u2019abitazione in zona tensionata: i nuovi obblighi per le societ\u00e0 proprietarie"},"content":{"rendered":"\n

Con l\u2019approvazione della Legge 11\/2025, del 29 dicembre, sulle misure urgenti in materia di abitazione e urbanistica, la Catalogna dispone ormai di un quadro normativo definitivo che introduce un diritto di acquisizione preferenziale a favore della Generalitat quando il venditore di un\u2019abitazione \u00e8 una persona giuridica con la condizione di grande proprietario. In questo articolo spieghiamo cosa significa nella pratica, a chi si applica e quale procedura deve essere seguita.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cosa cambia con questa normativa?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Legge 11\/2025<\/a> consolida e conferisce rango di legge stabile al meccanismo che il precedente Decreto-legge 2\/2025 aveva introdotto con carattere urgente. Tale decreto \u00e8 stato convalidato dal Parlament il 9 aprile 2025 e trattato come progetto di legge, culminando nella Legge 11\/2025, del 29 dicembre, vigente dalla sua pubblicazione nel DOGC. La norma amplia l\u2019ambito di applicazione del Decreto-legge 1\/2015, che gi\u00e0 riconosceva un diritto di prelazione e riscatto a favore della Generalitat per le trasmissioni di abitazioni provenienti da esecuzioni ipotecarie.<\/p>\n\n\n\n

La novit\u00e0 essenziale \u00e8 che questo meccanismo si estende a qualsiasi vendita di abitazione situata in una zona di mercato residenziale tensionato (ZMRT) <\/a>quando il venditore sia una persona giuridica con la condizione di grande proprietario. Le societ\u00e0 proprietarie di portafogli immobiliari residenziali in Catalogna \u2014fondi di investimento, societ\u00e0 patrimoniali, imprese di gestione di attivi immobiliari\u2014 sono soggette a un nuovo adempimento obbligatorio prima di poter formalizzare qualsiasi compravendita nelle zone interessate.<\/p>\n\n\n\n

Chi \u00e8 considerato grande proprietario?<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La definizione generale di grande proprietario<\/a> deriva dalla Legge 12\/2023, del 24 maggio, sul diritto all\u2019abitazione, che fissa in pi\u00f9 di 10 immobili urbani a uso residenziale la soglia generale. Tuttavia, la Catalogna ha esercitato l\u2019abilitazione concessa da tale legge per ridurre questa soglia negli ambiti dichiarati ZMRT.<\/p>\n\n\n\n

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DEFINIZIONE APPLICABILE IN CATALOGNA PER LE ZONE ZMRT<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 considerata grande proprietaria la persona fisica o giuridica titolare di 5 o pi\u00f9 immobili urbani a uso residenziale situati in zona di mercato residenziale tensionato, escludendo garage e ripostigli.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

A quali trasmissioni si applica questo diritto?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La norma utilizza il termine generico \u201ctrasmissione\u201d, il che in linea di principio potrebbe comprendere qualsiasi cambio di titolarit\u00e0. Tuttavia, il riferimento esplicito all\u2019atto di compravendita e il carattere oneroso implicito nel meccanismo di prelazione e riscatto consentono di concludere che il diritto si attiva esclusivamente nelle operazioni di alienazione a titolo oneroso. Le donazioni o altre trasmissioni gratuite restano, in linea di principio, al di fuori del suo ambito di applicazione.<\/p>\n\n\n\n

Importante<\/strong>: La norma stabilisce espressamente che sono escluse da tale obbligo le abitazioni di nuova costruzione acquistate da una persona fisica per uso proprio.<\/p>\n\n\n

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\"vendere<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Come funziona la procedura?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Lo schema procedurale previsto segue la stessa logica di quello gi\u00e0 esistente per le esecuzioni ipotecarie. Pu\u00f2 essere riassunto nei seguenti passaggi:<\/p>\n\n\n\n

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  1. Notifica preventiva all\u2019Agenzia dell\u2019Abitazione della Catalogna<\/strong>
    La persona giuridica grande proprietaria deve comunicare la propria intenzione di trasmettere, indicando l\u2019identificazione dell\u2019abitazione, il prezzo pattuito e le condizioni dell\u2019operazione.<\/li>\n\n\n\n
  2. Termine di risposta dell\u2019Amministrazione<\/strong>
    L\u2019Agenzia dispone di un termine massimo di 2 mesi per comunicare se esercita o meno il diritto di prelazione, prorogabile di ulteriori 15 giorni qualora decida di effettuare un\u2019ispezione dell\u2019abitazione.<\/li>\n\n\n\n
  3. Silenzio amministrativo negativo<\/strong>
    Se il termine decorre senza risposta, si intende che l\u2019Amministrazione rinuncia all\u2019esercizio del diritto e il cedente pu\u00f2 procedere con la vendita.<\/li>\n\n\n\n
  4. Diritto di riscatto in caso di inadempimento<\/strong>
    Se la notifica viene omessa, se non vengono rispettati i requisiti legali o se la vendita viene effettuata a condizioni diverse da quelle comunicate, l\u2019Amministrazione pu\u00f2 esercitare il diritto di riscatto entro il termine di 30 giorni da quando viene a conoscenza della trasmissione e delle sue condizioni.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Nuovi obblighi registrali: il Registro dei Grandi Proprietari<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    La Legge 11\/2025 modifica la Disposizione Addizionale 27\u00aa della Legge sull\u2019Abitazione della Catalogna per esigere che tutte le persone fisiche e giuridiche con la condizione di grande proprietario si iscrivano nel Registro dei grandi proprietari, indicando il numero di abitazioni di loro titolarit\u00e0. L\u2019inadempimento \u00e8 qualificato come infrazione grave, sanzionabile con multe fino a 90.000 euro.<\/p>\n\n\n\n

    Finch\u00e9 non entrer\u00e0 in vigore il regolamento che discipliner\u00e0 tale Registro, viene stabilito un meccanismo transitorio: le persone giuridiche dovranno accreditare il numero di abitazioni mediante certificazione registrale al momento della firma dell\u2019atto di compravendita, e tale certificazione dovr\u00e0 essere attestata nello stesso titolo.<\/p>\n\n\n\n

    Aspetti da monitorare con particolare attenzione<\/u><\/h4>\n\n\n\n