{"id":12496,"date":"2026-06-16T17:06:52","date_gmt":"2026-06-16T15:06:52","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/gastos-de-comunidad-alquiler-claves-legales\/"},"modified":"2026-06-18T19:16:21","modified_gmt":"2026-06-18T17:16:21","slug":"spese-condominiali-nellaffitto-aspetti-legali-chiave","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/spese-condominiali-nellaffitto-aspetti-legali-chiave\/","title":{"rendered":"Ripercussione delle spese condominiali, IBI e portineria sul conduttore: chi paga cosa in un contratto di locazione?"},"content":{"rendered":"\n

Analisi aggiornata della Legge sulle Locazioni Urbane e della Legge 12\/2023<\/a>, con particolare attenzione alle differenze tra grande proprietario e piccolo proprietario nelle zone di mercato residenziale tensionato.<\/p>\n\n\n\n

Che cosa sono le spese ripercutibili?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Quando si affitta un\u2019abitazione, esistono una serie di spese collegate all\u2019immobile che il proprietario paga periodicamente e che, a determinate condizioni legali, possono essere trasferite all\u2019inquilino. Queste spese sono conosciute come spese generali non individualizzabili, e l\u2019articolo 20 della Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) <\/a>disciplina a quali condizioni pu\u00f2 avvenire tale trasferimento.<\/p>\n\n\n\n

I concetti pi\u00f9 abituali sono i seguenti: la quota condominiale (che include pulizia, ascensore, giardini, manutenzione delle aree comuni e onorari dell\u2019amministratore di condominio), le spese di portineria e custodia, l\u2019IBI (Imposta sui Beni Immobili), la tassa municipale per la raccolta dei rifiuti e, in alcuni casi, l\u2019assicurazione dell\u2019edificio quando fa parte delle spese condominiali.<\/p>\n\n\n\n

DISTINZIONE IMPORTANTE<\/em><\/strong>
Le spese precedenti sono diverse dalle utenze individuali (luce, acqua, gas, internet), che sono sempre a carico del conduttore in quanto individualizzabili tramite contatore. La loro ripercussione non richiede un patto speciale: spettano al conduttore per natura (art. 20.3 LAU).<\/em><\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

La regola generale: l\u2019articolo 20 della LAU<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La norma di riferimento in materia di ripercussione delle spese \u00e8 l\u2019articolo 20 della Legge 29\/1994, del 24 novembre, sulle Locazioni Urbane,<\/a> il cui testo vigente incorpora le modifiche introdotte dalla Legge 12\/2023. Il suo primo comma stabilisce quanto segue:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abLe parti potranno pattuire che le spese generali per l\u2019adeguato mantenimento dell\u2019immobile, dei suoi servizi, tributi, oneri e responsabilit\u00e0 che non siano suscettibili di individualizzazione e che corrispondano all\u2019abitazione locata o ai suoi accessori siano a carico del conduttore. [\u2026] Per la sua validit\u00e0, tale patto dovr\u00e0 risultare per iscritto e determinare l\u2019importo annuo di dette spese alla data del contratto.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Art. 20.1 LAU \u2014 Legge 29\/1994, modificata dalla Legge 12\/2023 (BOE-A-2023-12203)<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

L\u2019interpretazione pratica di questo precetto \u00e8 chiara: senza patto scritto, le spese sono pagate dal proprietario. La possibilit\u00e0 di ripercuoterle sul conduttore \u00e8 una facolt\u00e0 che le parti possono esercitare, non una regola automatica.<\/p>\n\n\n\n

Requisiti di validit\u00e0 del patto<\/u><\/h4>\n\n\n\n

Affinch\u00e9 una clausola di ripercussione delle spese generali sia giuridicamente esigibile, devono essere soddisfatte simultaneamente due condizioni:<\/p>\n\n\n\n

In primo luogo, il patto deve risultare espressamente per iscritto nel contratto di locazione. Un accordo verbale non ha efficacia legale a questi effetti. In secondo luogo, il contratto deve determinare l\u2019importo annuo delle spese alla data della sua sottoscrizione. L\u2019assenza di questa cifra \u00e8 motivo abituale di nullit\u00e0 della clausola in sede giudiziaria quando si tratta di spese condominiali.<\/p>\n\n\n\n

SPESE STRAORDINARIE<\/em><\/strong>
Anche se il contratto include la ripercussione delle spese condominiali ordinarie, le spese straordinarie per lavori non sono comprese salvo che esista un patto espresso e specifico al riguardo. I tribunali interpretano in modo consolidato che il patto generico sulle spese condominiali non comprende le spese straordinarie.<\/em>
(AP Asturie, Oviedo, Sez. 5\u00aa, Sentenza 338\/2011, del 5 ottobre<\/em><\/em><\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n
\n
\"spese<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Limite agli aumenti delle spese durante il contratto<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

L\u2019articolo 20.2 LAU<\/a> stabilisce che, durante i primi cinque anni del contratto (sette se il locatore \u00e8 persona giuridica), l\u2019aumento delle spese ripercosse (ad eccezione dei tributi) pu\u00f2 essere effettuato solo mediante accordo di entrambe le parti e, in nessun caso, in una percentuale superiore al doppio dell\u2019indice di aggiornamento del canone applicabile. Questa limitazione impedisce che la ripercussione delle spese diventi un meccanismo per aumentare il costo reale della locazione al di fuori dei limiti legali.<\/p>\n\n\n\n

Regola d\u2019oro
<\/span><\/strong>Senza patto scritto con importo annuo, le spese condominiali, l\u2019IBI e la portineria sono sempre pagate dal proprietario. L\u2019inquilino \u00e8 obbligato a pagare solo ci\u00f2 che ha firmato.<\/em><\/em><\/em><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

L\u2019IBI e la tassa sui rifiuti: l\u2019unificazione del criterio del Tribunale Supremo<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Per anni, i tribunali e le corti provinciali hanno mantenuto posizioni divergenti sul fatto che l\u2019IBI e la tassa sui rifiuti dovessero essere trattati allo stesso modo delle spese condominiali \u2014esigendo l\u2019importo annuo nel contratto\u2014 oppure se, essendo tributi perfettamente individualizzabili per immobile, potessero essere ripercossi con un semplice patto scritto senza necessit\u00e0 di quantificarli. Il Tribunale Supremo ha dato una risposta definitiva a questa questione.<\/p>\n\n\n\n

STS 1637\/2025, del 17 novembre \u2014 Tribunale Supremo, Sezione Civile<\/strong>
Il Supremo ha fissato la dottrina: l\u2019IBI e la tassa sui rifiuti sono tributi perfettamente individualizzabili per abitazione, per cui restano fuori dall\u2019ambito dell\u2019articolo 20.1 LAU, che esige l\u2019importo annuo. Per la loro validit\u00e0, \u00e8 sufficiente un patto espresso e chiaro per iscritto nel contratto.
Sebbene il soggetto passivo dell\u2019IBI nei confronti dell\u2019amministrazione tributaria municipale sia il proprietario, nulla impedisce che contrattualmente tale costo venga trasferito al conduttore in virt\u00f9 del principio di autonomia della volont\u00e0.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Questa sentenza unifica il criterio e ha effetto diretto sui contratti in vigore e su quelli futuri. Nella pratica, una clausola che dica \u00abl\u2019IBI e la tassa sui rifiuti saranno a carico del conduttore\u00bb \u00e8 sufficiente, senza necessit\u00e0 di specificare l\u2019importo concreto.<\/p>\n\n\n\n

Definizione di grande proprietario e sue implicazioni<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Legge 12\/2023, del 24 maggio, per il Diritto all\u2019Abitazione<\/a> ha introdotto il concetto di grande proprietario come categoria giuridica con conseguenze dirette sui contratti di locazione. Il suo articolo 3.k) lo definisce nei seguenti termini:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abLa persona fisica o giuridica che sia titolare di pi\u00f9 di dieci immobili urbani ad uso residenziale o di una superficie costruita superiore a 1.500 m\u00b2 ad uso residenziale, escludendo in ogni caso garage e cantine. Questa definizione potr\u00e0 essere specificata nella dichiarazione di aree di mercato residenziale tensionato fino a includere quei titolari di cinque o pi\u00f9 immobili urbani ad uso residenziale ubicati in detto ambito, quando ci\u00f2 sia motivato dalla comunit\u00e0 autonoma nella corrispondente relazione giustificativa.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Art. 3.k) Legge 12\/2023, del 24 maggio, per il Diritto all\u2019Abitazione \u2014 BOE-A-2023-12203<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Di conseguenza, \u00e8 considerato grande proprietario<\/a> chi soddisfi uno dei seguenti presupposti: essere titolare di pi\u00f9 di 10 abitazioni in qualsiasi parte del territorio spagnolo, indipendentemente dal fatto che siano locate o meno; avere una superficie totale ad uso residenziale superiore a 1.500 m\u00b2 in tutta la Spagna; oppure, nelle zone tensionate<\/a> dove la comunit\u00e0 autonoma abbia ridotto la soglia, essere titolare di 5 o pi\u00f9 abitazioni in tale ambito concreto, come in Catalogna.<\/p>\n\n\n

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\"spese<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Zone tensionate: il divieto di aggiungere nuove spese<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il concetto di zona di mercato residenziale tensionato<\/a> \u00e8 il principale contributo della Legge 12\/2023 al regime delle locazioni. Una zona pu\u00f2 essere dichiarata tensionata quando si verifica uno di questi criteri: che il costo dell\u2019affitto o del mutuo superi il 30% dei redditi medi delle famiglie della zona, oppure che il prezzo dell\u2019affitto sia cresciuto di oltre il 3% al di sopra dell\u2019IPC negli ultimi cinque anni.<\/p>\n\n\n\n

La dichiarazione di tensione ha conseguenze dirette sulle spese che il proprietario pu\u00f2 ripercuotere. L\u2019articolo 17.6 LAU,<\/a> introdotto dalla Legge 12\/2023, stabilisce la seguente restrizione per tutti i locatori, siano essi o meno grandi proprietari:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abNei nuovi contratti di locazione di abitazione in cui l\u2019immobile si trovi in una zona di mercato residenziale tensionato, il canone pattuito non potr\u00e0 eccedere l\u2019ultimo canone del contratto precedente vigente negli ultimi cinque anni, senza che possano essere fissate nuove condizioni che stabiliscano la ripercussione sul conduttore di quote o spese che non fossero previste nel contratto precedente.\u00bb<\/p>\n\n\n\n

Art. 17.6 LAU \u2014 testo conforme alla disposizione finale prima della Legge 12\/2023<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Ci\u00f2 significa che, nelle zone tensionate, se l\u2019inquilino precedente non pagava comunit\u00e0, IBI n\u00e9 portineria, il nuovo contratto non pu\u00f2 includere tali concetti. Aggiungerli equivarrebbe a un aumento occulto del canone espressamente vietato dalla legge.<\/p>\n\n\n\n

Grande proprietario in zona tensionata: restrizioni aggiuntive<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

I grandi proprietari che locano in zona tensionata hanno, inoltre, una limitazione sul canone massimo. Secondo l\u2019articolo 17.7 LAU<\/a>, il canone del nuovo contratto non pu\u00f2 eccedere il limite dell\u2019indice di riferimento dei prezzi, pubblicato dal Ministero dell\u2019Abitazione attraverso il SERPAVI (Servizio Statale di Riferimento dei Prezzi di Locazione di Abitazioni). Se esiste un contratto precedente con canone vigente, deve applicarsi il prezzo pi\u00f9 basso tra tale indice e il canone precedente aggiornato conformemente all\u2019art. 18 LAU.<\/a><\/p>\n\n\n\n

Questa doppia limitazione \u2014sul canone e sulle spese\u2014 rende la ripercussione delle spese una questione di adempimento normativo critico per i grandi proprietari. Utilizzare spese ripercosse per superare artificialmente l\u2019indice pu\u00f2 essere qualificato giudizialmente come un inadempimento contrattuale o un\u2019infrazione della normativa sulle locazioni.<\/p>\n\n\n\n

Abitazioni mai affittate in precedenza<\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se l\u2019immobile non \u00e8 stato locato negli ultimi cinque anni, non esiste un contratto precedente come riferimento. In tal caso, in zona tensionata si applica direttamente l\u2019indice di riferimento come limite del canone. E in questo contesto, \u00e8 possibile pattuire la ripercussione delle spese condominiali e dell\u2019IBI conformemente all\u2019articolo 20 LAU<\/a>, sempre che siano rispettati i requisiti formali (patto scritto e importo annuo per la comunit\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

Il caso della Catalogna: il quadro pi\u00f9 restrittivo della Spagna<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Catalogna \u00e8 la comunit\u00e0 autonoma pioniera e con il maggior numero di comuni dichiarati zone di mercato residenziale tensionato, con effetti dal 16 marzo 2024, anche se anche Paesi Baschi, Navarra e Galizia hanno dichiarato zone tensionate nei rispettivi territori. In Catalogna, la dichiarazione riguarda 140 comuni, che formano un\u2019unica zona tensionata in virt\u00f9 della Risoluzione approvata ai sensi della Legge 12\/2023.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, la Generalitat de Catalunya ha fatto uso della facolt\u00e0 concessale dalla Legge 12\/2023 per ridurre la soglia di grande proprietario all\u2019interno di tale ambito:<\/p>\n\n\n\n

\n

\u00abSono considerati grandi proprietari in Catalogna la persona fisica o giuridica proprietaria di 5 o pi\u00f9 immobili urbani ad uso residenziale situati all\u2019interno dell\u2019ambito della dichiarazione di zona di mercato residenziale tensionato. Sono inoltre grandi proprietari le persone fisiche o giuridiche titolari in tutta la Spagna di pi\u00f9 di 10 immobili urbani ad uso residenziale o di una superficie superiore a 1.500 m\u00b2 ad uso residenziale.\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Mem\u00f2ria TER\/800\/2024 \u2014 Generalitat de Catalunya.<\/em><\/strong> Dichiarazione delle zone di mercato residenziale tensionato (140 comuni)<\/em><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

Di conseguenza, in Catalogna un proprietario con soli 5 appartamenti in zona tensionata in Catalogna ha gi\u00e0 la considerazione di grande proprietario, con tutti gli obblighi che ci\u00f2 comporta in materia di limite del canone e restrizione di nuove spese.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altra parte, la Legge catalana 11\/2025, del 29 dicembre<\/a>, entrata in vigore il 1\u00ba gennaio 2026, ha introdotto novit\u00e0 rilevanti nelle locazioni stagionali e di stanze, assoggettando anche questi contratti \u2014quando la causa \u00e8 lavorativa, di studio, medica o provvisoria\u2014 alle norme dell\u2019articolo 20 LAU<\/a> sulle spese generali e sui servizi individuali. Ci\u00f2 implica che nelle zone tensionate catalane, anche le locazioni stagionali non possono incorporare nuove spese che non fossero presenti nel contratto precedente.<\/p>\n\n\n

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\"spese<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Tabella comparativa: piccolo proprietario rispetto a grande proprietario<\/h2>\n\n\n\n
Concetto<\/th>Piccolo proprietario senza zona tensionata<\/th>Piccolo proprietario zona tensionata<\/th>Grande proprietario zona tensionata<\/th><\/tr><\/thead>
Spese condominiali<\/td>\u2713 Se pattuite + importo<\/td>Solo se gi\u00e0 presenti prima<\/td>Solo se gi\u00e0 presenti prima<\/td><\/tr>
IBI<\/td>\u2713 Se pattuito per iscritto<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td><\/tr>
Portineria \/ Custodia<\/td>\u2713 Se pattuita + importo<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td><\/tr>
Tassa sui rifiuti<\/td>\u2713 Se pattuita per iscritto<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td>Solo se gi\u00e0 presente prima<\/td><\/tr>
Aggiungere nuove spese<\/td>\u2713 Consentito<\/td>\u2717 Vietato<\/td>\u2717 Vietato<\/td><\/tr>
Limite del canone<\/td>Libero accordo<\/td>Canone precedente aggiornato<\/td>Il minore: indice o canone precedente<\/td><\/tr>
Importo annuo nel contratto (comunit\u00e0)<\/td>Obbligatorio<\/td>Obbligatorio<\/td>Obbligatorio<\/td><\/tr>
Importo annuo nel contratto (IBI \/ rifiuti)<\/td>Non necessario (STS 2025)<\/td>Non necessario (STS 2025)<\/td>Non necessario (STS 2025)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Cosa verificare prima di firmare un contratto di locazione<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Sia che tu sia proprietario o inquilino, questi sono i punti chiave che devono essere verificati prima di sottoscrivere qualsiasi contratto di locazione:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. L\u2019immobile si trova in zona tensionata?<\/strong>\u00a0Pu\u00f2 essere consultato sul portale del Ministero dell\u2019Abitazione (SERPAVI) o, in Catalogna, attraverso l\u2019Agenzia dell\u2019Abitazione della Generalitat. Se lo \u00e8, l\u2019articolo 17.6 LAU <\/a>limita le spese che possono essere aggiunte.<\/li>\n\n\n\n
  2. Il locatore \u00e8 grande proprietario<\/a>?<\/strong>\u00a0Hai diritto a richiederlo e il proprietario \u00e8 obbligato a dichiararlo. In Catalogna, la soglia \u00e8 di 5 abitazioni in zona tensionata.<\/li>\n\n\n\n
  3. Esisteva un contratto precedente negli ultimi 5 anni?<\/strong>\u00a0In zona tensionata, le spese del nuovo contratto non possono superare quelle del precedente. Se il precedente non includeva comunit\u00e0 n\u00e9 IBI, nemmeno il nuovo pu\u00f2 farlo.<\/li>\n\n\n\n
  4. Le spese condominiali figurano con importo annuo?<\/strong>\u00a0Senza tale cifra, la clausola \u00e8 potenzialmente nulla. L\u2019IBI e la tassa sui rifiuti non necessitano di importo concreto (STS 1637\/2025), ma la quota condominiale s\u00ec.<\/li>\n\n\n\n
  5. Le spese straordinarie sono escluse?<\/strong>\u00a0Se il contratto ripercuote spese condominiali, conviene chiarire espressamente se includa o meno le spese straordinarie per lavori.<\/li>\n\n\n\n
  6. Verr\u00e0 emessa una ricevuta dettagliata?<\/strong>\u00a0L\u2019articolo 17.4 LAU <\/a>obbliga il locatore a consegnare una prova di pagamento con dettaglio per concetti (canone base + spese ripercosse).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Conclusioni<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    La ripercussione delle spese condominiali, IBI e portineria sul conduttore \u00e8 una questione che ha acquisito complessit\u00e0 con l\u2019entrata in vigore della Legge 12\/2023 e, nel caso della Catalogna, con la dichiarazione di zona tensionata e la successiva Legge 11\/2025. Conviene tenere presenti le seguenti idee:<\/p>\n\n\n\n

    PICCOLO PROPRIETARIO \u00b7 SENZA ZONA TENSIONATA<\/strong><\/td>GRANDE PROPRIETARIO \u00b7 ZONA TENSIONATA<\/strong><\/strong><\/td><\/tr>
    Quadro pi\u00f9 flessibile<\/strong>
    – Pu\u00f2 pattuire comunit\u00e0, IBI, portineria e rifiuti.
    – Spese condominiali: necessita importo annuo nel contratto.
    – IBI e rifiuti: \u00e8 sufficiente un patto scritto (STS 2025).
    – Non pu\u00f2 aumentare le spese unilateralmente.<\/td>    		Massime restrizioni<\/strong>
    – Pu\u00f2 addebitare solo le spese che pagava gi\u00e0 l\u2019inquilino precedente.
    – Canone limitato all\u2019indice pubblicato nel SERPAVI o al canone precedente (il minore).
    – In Catalogna: grande proprietario da 5 abitazioni in ZMRT.
    – Aggiungere nuove spese pu\u00f2 costituire frode alla legge.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    In definitiva, la determinazione di chi paga le spese in una locazione dipende oggi da tre variabili combinate: ci\u00f2 che dice il contratto, se l\u2019abitazione si trova in zona tensionata e se il locatore ha la condizione di grande proprietario. La confluenza di questi tre fattori richiede una revisione attenta di ogni caso concreto prima di redigere o firmare qualsiasi contratto.<\/p>\n\n\n\n

    Scarica PDF<\/a>PDF<\/a><\/div>\n\n\n\n
    \"spese<\/a><\/figure>\n\n\n\n

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