{"id":12738,"date":"2026-10-01T10:55:04","date_gmt":"2026-10-01T08:55:04","guid":{"rendered":"https:\/\/maluquerabogados.com\/publicaciones\/alquiler-en-zona-tensionada-como-fijar-el-precio\/"},"modified":"2026-10-01T12:53:05","modified_gmt":"2026-10-01T10:53:05","slug":"affitto-in-zona-sotto-tensione-come-fissare-il-prezzo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maluquerabogados.com\/it\/publicaciones\/affitto-in-zona-sotto-tensione-come-fissare-il-prezzo\/","title":{"rendered":"Come\u00a0si\u00a0determina\u00a0il\u00a0prezzo\u00a0dell\u2019affitto\u00a0in\u00a0una\u00a0Zona\u00a0Tensionada\u00a0in\u00a0Catalogna?"},"content":{"rendered":"\n

La dichiarazione di determinati comuni come\u00a0zone di mercato residenziale sotto tensione<\/a><\/span>\u00a0ha introdotto importanti limitazioni nella determinazione del canone dei nuovi contratti di locazione abitativa. A differenza di quanto avveniva tradizionalmente, in questi comuni il proprietario non pu\u00f2 sempre determinare liberamente il prezzo del nuovo contratto. Per sapere quale canone si pu\u00f2 richiedere, occorre analizzare principalmente due questioni:\u00a0se l\u2019abitazione \u00e8 stata locata nei cinque anni precedenti e se il proprietario ha la qualifica di grande proprietario immobiliare.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Questa distinzione \u00e8 essenziale, poich\u00e9 la normativa stabilisce diversi sistemi di limitazione del canone a seconda del caso.<\/p>\n\n\n\n

1.\u00a0L\u2019abitazione\u00a0\u00e8\u00a0stata\u00a0affittata\u00a0negli\u00a0ultimi 5\u00a0anni<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Quando l\u2019abitazione era gi\u00e0 stata locata come abitazione principale nei cinque anni precedenti alla stipula del nuovo contratto, il punto di partenza \u00e8 il canone dell\u2019ultimo contratto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019articolo 17.6 della Legge<\/a> <\/span>sulle locazioni urbane stabilisce che, in una zona di mercato residenziale sotto tensione, il canone iniziale del nuovo contratto non pu\u00f2 superare, in linea generale, l\u2019ultimo canone in vigore nei cinque anni precedenti, una volta applicato l\u2019aggiornamento previsto dalla legge.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 implica che il cambio di inquilino non consente al proprietario di fissare nuovamente il prezzo dell\u2019abitazione sulla base dei prezzi attuali di mercato. Se, per esempio, l\u2019abitazione era locata per 950 euro al mese, il canone del nuovo contratto dovr\u00e0 partire da questo importo, con gli aggiornamenti applicabili.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, la norma impedisce di utilizzare il nuovo contratto per trasferire all\u2019inquilino spese o oneri che non erano previsti in precedenza. Pertanto, non \u00e8 possibile compensare la limitazione del canone aggiungendo nuovi obblighi economici a carico del conduttore che non esistevano nel contratto precedente.<\/p>\n\n\n\n

La legge consente, in determinati casi specifici, che il canone risultante possa essere aumentato fino al 10 %<\/strong>. Questa possibilit\u00e0 esiste, tra le altre ipotesi, quando sono stati realizzati determinati interventi di riqualificazione, migliorie che attestino una riduzione minima del 30 % del consumo di energia primaria non rinnovabile, interventi di accessibilit\u00e0 o quando il nuovo contratto ha una durata di dieci anni o pi\u00f9. Questo aumento, tuttavia, non \u00e8 automatico. Il proprietario deve poter dimostrare che ricorre una delle ipotesi previste dalla legge.<\/p>\n\n\n

\n
\"affitto<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Cosa\u00a0succede\u00a0se\u00a0il\u00a0proprietario\u00a0\u00e8\u00a0un\u00a0grande\u00a0proprietario\u00a0immobiliare?<\/h3>\n\n\n\n

Quando il proprietario ha la qualifica di grande proprietario immobiliare,<\/a><\/span> la determinazione del canone \u00e8 pi\u00f9 restrittiva.<\/p>\n\n\n\n

In questo caso, non \u00e8 sufficiente verificare quale sia il prezzo dell\u2019ultimo contratto. Occorre anche consultare il Sistema statale di riferimento del prezzo dell\u2019affitto<\/strong>, disciplinato dall\u2019articolo 17.7 della LAU.<\/p>\n\n\n\n

Il proprietario dovr\u00e0 quindi confrontare due importi: da un lato, il canone massimo risultante dall\u2019ultimo contratto e, dall\u2019altro, il limite massimo stabilito dall\u2019indice statale di riferimento.<\/p>\n\n\n\n

Il canone del nuovo contratto non potr\u00e0 superare il minore di questi due importi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Per esempio, se l\u2019ultimo canone aggiornato \u00e8 di 1.100 euro al mese, ma il Sistema statale di riferimento stabilisce un massimo di 980 euro, il nuovo contratto non potr\u00e0 fissare un canone superiore a 980 euro.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Se invece l\u2019indice stabilisce un massimo di 1.200 euro, ma l\u2019ultimo canone aggiornato \u00e8 di 1.100 euro, il limite continuer\u00e0 a essere di 1.100 euro.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Questa \u00e8 una delle principali conseguenze dell\u2019essere considerato un grande proprietario immobiliare in una zona sotto tensione: si applicano contemporaneamente i due sistemi di limitazione e prevale sempre quello pi\u00f9 restrittivo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

2.\u00a0L\u2019abitazione\u00a0non\u00a0\u00e8\u00a0stata\u00a0affittata\u00a0negli\u00a0ultimi 5\u00a0anni<\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La seconda grande ipotesi si verifica quando l\u2019abitazione non \u00e8 stata locata nei cinque anni precedenti. In questo caso non esiste pi\u00f9 un canone precedente che possa fungere da riferimento. \u00c8 il caso, per esempio, di un\u2019abitazione che era stata occupata dal proprietario stesso, che era rimasta vuota per anni o che viene immessa per la prima volta nel mercato degli affitti.<\/p>\n\n\n\n

Nelle zone di mercato residenziale sotto tensione della Catalogna \u00e8 stato stabilito che, in questi casi, il canone del nuovo contratto \u00e8 limitato dal Sistema statale di riferimento del prezzo dell\u2019affitto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pertanto, il proprietario dovr\u00e0 consultare quale sia l\u2019intervallo applicabile a quella specifica abitazione e il canone iniziale del contratto non potr\u00e0 superare il valore massimo risultante dal sistema.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aspetto pi\u00f9 importante \u00e8 che, in questa ipotesi, la limitazione non dipende dal fatto di essere o meno un grande proprietario immobiliare<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Vale a dire che, se un privato possiede un\u2019unica abitazione in una zona sotto tensione e questa abitazione non \u00e8 stata affittata negli ultimi cinque anni, dovr\u00e0 anch\u2019egli rispettare il limite dell\u2019indice statale.<\/p>\n\n\n\n

Questa differenza \u00e8 particolarmente rilevante perch\u00e9 spesso si associa l\u2019applicazione dell\u2019indice esclusivamente ai grandi proprietari immobiliari, quando in realt\u00e0 pu\u00f2 riguardare anche i piccoli proprietari se l\u2019abitazione non dispone di un contratto di riferimento dei cinque anni precedenti.<\/p>\n\n\n

\n
\"affitto<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Che\u00a0cos\u2019\u00e8\u00a0il\u00a0Sistema\u00a0statale\u00a0di\u00a0riferimento\u00a0del\u00a0prezzo\u00a0dell\u2019affitto?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il Sistema statale di riferimento del prezzo dell\u2019affitto \u00e8 uno strumento pubblico creato per determinare un intervallo indicativo o, nei casi previsti dalla legge, un limite massimo per il canone di un\u2019abitazione.<\/p>\n\n\n\n

Il calcolo viene effettuato tenendo conto di diverse caratteristiche specifiche dell\u2019immobile, come la sua ubicazione, superficie, stato di conservazione, presenza di ascensore, parcheggio, certificato energetico o altri elementi dell\u2019abitazione e dell\u2019edificio.<\/p>\n\n\n\n

Quando la normativa impone di applicare questo sistema come limite, ci\u00f2 che rileva \u00e8 il valore superiore dell\u2019intervallo ottenuto<\/strong>, che funge da canone massimo del nuovo contratto.<\/p>\n\n\n\n

Per questo motivo, non \u00e8 sufficiente confrontare l\u2019appartamento con altre abitazioni simili pubblicizzate nella stessa zona. Prima di firmare il contratto occorre ottenere il risultato corrispondente a quello specifico immobile.<\/p>\n\n\n\n

Chi \u00e8 considerato un grande proprietario immobiliare in Catalogna?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La qualifica di grande proprietario immobiliare \u00e8 anch\u2019essa determinante per sapere quale limitazione debba essere applicata. La Legge 12\/2023<\/a><\/span>, sul diritto all\u2019abitazione, considera in linea generale grande proprietario immobiliare <\/a><\/span>la persona fisica o giuridica titolare di pi\u00f9 di dieci immobili urbani a uso residenziale o di una superficie costruita di oltre 1.500 m\u00b2 a uso residenziale, senza contare garage e ripostigli.<\/p>\n\n\n\n

La stessa legge consente, tuttavia, di ridurre questa soglia nelle zone dichiarate sotto tensione.<\/p>\n\n\n\n

In Catalogna, in questi ambiti, \u00e8 considerata grande proprietario immobiliare anche la persona fisica o giuridica titolare di cinque o pi\u00f9 immobili urbani a uso residenziale situati all\u2019interno di zone di mercato residenziale sotto tensione<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pertanto, prima di calcolare il canone, occorre analizzare non solo l\u2019abitazione che si intende affittare, ma anche la situazione patrimoniale del proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Come\u00a0sapere\u00a0quale\u00a0limite\u00a0si\u00a0applica\u00a0in\u00a0ciascun\u00a0caso?<\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In pratica, il sistema pu\u00f2 essere riassunto nel modo seguente.<\/p>\n\n\n\n