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COVID-19: LA FUERZA MAYOR Y LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
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Las medidas tomadas hasta ahora por el Gobierno en tema de arrendamiento se ocupan de la vivienda y de los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19, sin embargo los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda quedan fuera del ámbito del RD-Ley 11/2020, por lo tanto cabe preguntarse qué pasa con estas relaciones contractuales que directa o indirectamente se ven también afectadas por la situación creada por el COVID-19, tanto durante el estado de alarma como una vez éste haya terminado. En especial, nos centraremos en los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de las oficinas.
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CUESTIONES PLANTEADAS:
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¿Cómo afecta el estado de alarma a un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina?
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Para contestar a esta pregunta, hay que distinguir entre: a) Arrendamientos para uso distinto de vivienda que están destinados a la apertura al público (ej. locales comerciales); b) Arrendamientos para uso distinto del de vivienda que no están abiertos al público (ej. oficinas).
Esa distinción obedece a los distintos efectos que tiene para unos y otros el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara es estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, ya que en virtud de su apartado 1 queda suspendida la apertura al público de toda una serie de los locales y establecimientos comerciales.
A) Locales destinados a la apertura al público. La medida del Gobierno, prohibiendo la apertura al público afecta directamente no tanto a la actividad llevada a cabo en el local (prueba de ello es que para algunas actividades sigue permitida la venta a domicilio), cuanto a un elemento característico, causal, del arrendamiento de un local comercial que obviamente se arrendó para abrirlo al público.
El cierre al público del local comercial es un hecho inevitable, porque resulta de una norma imperativa dictada por una autoridad que tiene competencia para dictarla y legitimidad para hacerla cumplir. Esta prohibición tiene el carácter de hecho sobrevenido e imprevisible en el momento de concertar el contrato de arrendamiento sobre el local, además de resultar de cumplimiento ineludible, lo que la configura como una fuerza mayor conforme a lo dispuesto en el artículo 1.105 del Código Civil. Por consiguiente, esa fuerza mayor exonera de responsabilidad a quien, como consecuencia de ella, incumple la prestación contractual a la que está obligado.
La prestación contractual afectada por la fuerza mayor es la del arrendador, que es quien arrienda un local comercial, es decir, un local con vocación de apertura al público para el ejercicio en él del comercio, con independencia de la actividad comercial que vaya a desarrollarse, que incumbe al arrendatario. Visto desde otra perspectiva, si el local no fuera susceptible de poder abrirse al público o, dicho de otra manera, si su vocación fuera la de permanecer cerrado al público, es obvio que en ningún caso hubiera sido arrendado para ejercer en él una actividad comercial caracterizada por el acceso del público al local.
Es más, el artículo 1.554 Código Civil establece entre las obligaciones del arrendador la de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, goce que viene impedido durante el estado de alarma. Por tanto, el arrendador incumple el contrato de arrendamiento como consecuencia de la suspensión de la apertura al público del local comercial que constituye su objeto, si bien ese incumplimiento no le comporta responsabilidad porque es resultado de una fuerza mayor.
Ante este incumplimiento, si bien no culpable, del arrendador de un local comercial ¿el arrendatario tendría argumentos para suspender su obligación de pagar la renta mientras dure el estado de alarma?
Habría que mirar en primer lugar si el contrato de arrendamiento disciplina las consecuencias de los eventos de fuerza mayor, porque los contratos tienen fuerza de ley entre las partes que los conciertan (artículo 1.091 Código Civil) y hay que estar, por tanto, a lo previsto en ellos.
En caso de que el contrato no regule los efectos de la fuerza mayor, entendemos que el arrendatario de un local comercial poseería varias razones para instar la suspensión del pago de la renta:
(i) La no responsabilidad por el incumplimiento del arrendador no afecta a la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local comercial arrendado, que subsiste y, por ende, estando esa obligación vinculada a la del pago del precio del arrendamiento por una relación de reciprocidad, el incumplimiento de una deja sin causa a la otra que, de cumplirse, generaría un inadmisible enriquecimiento sin causa del arrendador. A ese mismo criterio obedece, el párrafo II del artículo 1.100 Código Civil cuando establece que el incumplimiento de una parte, sin distinguir que este sea culpable o no, impide que la otra incurra en mora.
(ii) Hay una extensa doctrina jurisprudencial (TS. 14.10.1988, 7.2.1994, 9.10.2006, 22.12.2014, entre otras) que confiere acción al acreedor de una prestación que ha devenido de imposible cumplimiento sin culpa del deudor para resolver el contrato que vincula a las partes; obviamente, si cabe lo más, que es resolver el contrato, cabe lo menos que es suspender el cumplimiento de la prestación del arrendatario ante la imposibilidad sobrevenida temporal y no culpable de la prestación del arrendador.
(iii) Si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, su artículo 26 dispone que en caso de suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda con motivo de obras acordadas por la autoridad competente que la hagan inhabitable, el arrendatario puede suspender el contrato de arrendamiento hasta la finalización de las obras, con paralización del plazo del contrato y suspensión de la obligación del pago de la renta. El artículo 26, es aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda y, por tanto, al de locales comerciales en virtud de lo que dispone el artículo 30 de la misma Ley y no hay inconvenientes a aplicarlo analógicamente al supuesto de que, la autoridad competente imponga el cierre temporal al público del local comercial objeto del contrato de arrendamiento de que se trate.
B) Locales no destinados a la apertura al público. El caso de las oficinas, por ejemplo, es sustancialmente distinto. Las oficinas siguen estando, no obstante el estado de alarma, a la disposición de sus arrendatarios, que pueden seguir haciendo uso de ellas y disfrutando de su goce pacífico salvo por razones que les afecten a ellos personalmente, como pueda ser la obligación de confinarse en su domicilio y, si es el caso, trabajar telemáticamente desde él. Esa prohibición, sin embargo, afecta a la persona, no al objeto del contrato de arrendamiento y, por tanto, no justifica que este quede en suspenso ni que el arrendatario deje de pagar el precio acordado. En otras palabras, el estado de alarma para estos contratos, no constituye fuerza mayor que impide al arrendador cumplir con su obligación de mantener el arrendatario en el goce pacífico del local.
En resumen, en el momento presente habría fundamento para que el arrendatario de un local comercial instara la suspensión del contrato de arrendamiento durante el estado de alarma, con base en la fuerza mayor constituida por la obligación legítimamente impuesta de su cierre al público, con la consiguiente suspensión de la obligación de pagar la renta.
En cambio, no habría fundamento para suspender los contratos de arrendamiento de oficinas durante el estado de alarma porque este no incide en la disponibilidad del objeto del arrendamiento a efectos de la finalidad para la que fue arrendado.
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¿Puede la situación creada por el COVID-19 llevar a la modificación o la extinción de un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una oficina, una vez terminado el estado de alarma?
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La paralización de la actividad económica que la pandemia del COVID-19 necesariamente ha provocado generará con toda probabilidad una crisis económica de una gran envergadura. Justo para dar una idea, algunos analistas están barajando actualmente una bajada del PIB español para el 2020 de más del 10%, es decir más del doble de la crisis del 2008 e incluso superior a la que sufrió España durante guerra civil.
Si las partes de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en vigor no han previsto en él quién asume el riesgo de que una tal crisis se desencadene y afecte al contrato o, llegada esa crisis, no lo pactan, se verán abocadas a instar de los tribunales la modificación, o la extinción incluso, de esa relación arrendaticia, ya que no podrán alegar la imposibilidad de cumplimiento porque la del arrendador de entregar el local al arrendatario ya se ha cumplido y la del arrendatario de pagar la renta al arrendatario no puede devenir imposible en ningún caso porque es una obligación dineraria y el dinero no perece; y tampoco podrán alegar caso fortuito o fuerza mayor porque uno y otra atañen a la responsabilidad de quien no cumple una obligación determinada, por la concurrencia de un hecho concreto en un momento específico, pero no modifican esa obligación ni exoneran con carácter general a quien debe cumplirla de hacerlo.
La intervención de los tribunales para modificar o extinguir una relación contractual frente a la voluntad discordante de las partes del contrato se invoca a través de la alegación de la llamada cláusula rebus sic stantibus.
La moderna jurisprudencia sobre esa doctrina, ha sido desarrollada a partir, especialmente, de las resoluciones de 17 y 18 de enero de 2013, con las que, de hecho, la Sala 1ª del Tribunal Supremo abandonó la concepción tradicional caracterizada por un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula que venía considerada hasta "peligrosa", para abrir el paso a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato (así TS. 30 de junio de 2014).
Sobre la base de ese fundamento técnico, la cláusula rebus sic stantibus será aplicable, tendrá su concreción funcional, según razona la sentencia, cuando las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato en cuestión, específicamente considerado, cambien profundamente y ese cambio, que no ha de constituir un riesgo normal, inherente o derivado del contrato, genere la práctica desaparición del equilibrio prestacional y la frustración de la finalidad económica primordial del contrato, con la consiguiente desaparición de la base del negocio. Es en ese contexto que las pretensiones de las partes, o sea, lo que de buena fe les cabía esperar del contrato, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado, mediante la aplicación de la cláusula.
Posteriormente, el Tribunal Supremo ha ido perfilando y matizando su doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus que, en definitiva, pivota sobre los tres requisitos siguientes: (i) se ha de producir una alteración de las circunstancias de tal magnitud que (ii) incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato o de desaparición de la base del negocio, y (iii) tales circunstancias sobrevenidas han de ser totalmente imprevisibles para los contratantes, de modo que si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque en virtud de las circunstancias, de la naturaleza del contrato o de ambas cosas tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica la no asunción del riesgo (TS. 6 de marzo de 2020). En ese sentido, no puede hablarse de alteración imprevisible cuando esta se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (TS. 30 de junio de 2014, y 20 de julio de 2017, entre otras).
La crisis económica desencadenada por el COVID-19 es ciertamente un hecho sobrevenido. Ahora bien, que ese hecho dé lugar a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en una concreta relación arrendaticia para uso distinto del de vivienda y por lo tanto si pueda incidir concretamente sobre la obligación del arrendatario de un local comercial o de una oficina de pagar la renta dependerá de que, a la vista de las convenciones contractuales, quepa calificarlo también de imprevisible y sobre todo de que su incidencia, en esa específica relación arrendaticia, valorando también las condiciones personales del arrendatario, incremente de modo significativo, como dice la jurisprudencia, el riesgo de frustración de la finalidad del contrato o de desaparición de la base del negocio.
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NOTA IMPORTANTE:
Todo lo anterior no constituye asesoramiento sino simplemente información general. Por consiguiente, ante cualquier duda le aconsejamos que se dirija a su asesor de confianza. En Maluquer Advocats, S. Civ. P. seguimos a lado de nuestros clientes para atenderlos y resolver sus dudas, mediante sistemas que respectan las indicaciones de las autoridades.
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