En anteriores posts hemos hablado de diferentes cláusulas que han sido declaradas abusivas, que estaban incluidas en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria sobre inmuebles y comentamos las denominadas cláusulas suelo y la posibilidad de reclamación de la devolución de todas las cantidades que se hubieran pagado de más por efecto de éstas, así como de la regulación fiscal a la que pudieran estar sometidas.
En esta ocasión nos centraremos en otra tipología de cláusulas abusivas: la que establece que los gastos de constitución de la hipoteca son de cargo del prestatario (léase, el consumidor).
¿Cuál es la situación en relación a la asunción de los gastos de constitución de una hipoteca?
En casi todos los casos, el prestatario, esto es, el consumidor, ha venido asumiendo contractualmente los gastos de constitución de una hipoteca. Las escrituras de constitución de préstamo hipotecario suelen incluir una cláusula en virtud de la cual son de cargo del prestatario los gastos de constitución de la hipoteca que garantiza el pago del préstamo o crédito. Una cláusula de ese estilo puede tener la siguiente redacción:
“PACTO QUINTO.- Gastos a cargo de la parte acreditada.
La PARTE ACREDITADA asume el pago de los gastos de tasación del inmueble hipotecado, de todos los demás gastos y tributos derivados de esta escritura, de los actos y contratos que en la misma se formalizan y de su inscripción en el Registro de la Propiedad, y de los originados por cuantos otorgamientos sean precisos para que este documento y el de su cancelación tengan acceso al Registro de la Propiedad incluso los causados por las cartas de pago, total o parcial de los créditos así como los honorarios de letrado y derechos de procurador en caso de reclamación judicial, aunque su intervención no fuere preceptiva.”.
En relación a dichos gastos, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de diciembre de 2015, dictada como consecuencia del ejercicio de una acción colectiva de cesación de cláusulas abusivas insertas en préstamos hipotecarios y otros contratos bancarios, declaró nula, por abusiva, la cláusula que impone al prestatario el pago de los gastos de constitución de la hipoteca. A modo de resumen, y a lo que la presente interesa, el Tribunal Supremo viene a establecer que:
- Es abusiva y, por tanto, nula, la cláusula que establece la repercusión al consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca.
- Es abusiva, y, por tanto, nula, la cláusula que imponga al consumidor el pago de los tributos que legalmente son de cargo de la entidad financiera.
¿Cuáles son los gastos de un préstamo hipotecario?
- Los gastos de gestoría: Los bancos contratan los servicios de profesionales de la gestión para que realicen los trámites de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la liquidación de los impuestos en la oficina liquidadora correspondiente.
- Tasación: Correspondiente al coste satisfecho a una entidad de tasación para que realice y certifique el valor del inmueble hipotecado.
- Gastos de notaría, por el otorgamiento de la escritura pública de constitución del préstamo hipotecario.
- Gastos de Registro de la Propiedad, por la inscripción de la escritura de constitución del préstamo hipotecario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto estatal gestionado por las Comunidades Autónomas. No es igual en todas las comunidades y oscila entre un 0,75% y un 1,5%. Se calcula sobre la cantidad total garantizada, que debe figurar en la escritura, y que va a ser el resultado del dinero concedido (principal) más los intereses y las costas calculados según disposición legal.
- Otros gastos no relacionados, aplicados en el caso concreto.
Ejemplo práctico
Suponiendo un préstamo de 200.000,00.- € euros con garantía hipotecaria, obtendríamos, con carácter ejemplificativo y orientativo, que los gastos satisfechos por el consumidor ascenderían a la suma de 5.500,00.- €, que se desglosarían, también orientativamente, de la siguiente forma:
- Honorarios de notario y registrador: 1500,00.- €.
- Tasación: 600,00.- €.
- Gestoría: 400,00.- €.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Al tipo del 1,5% resultaría una cuota de 3000,00.- €. Esa cantidad variará en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble hipotecado.
El procedimiento para la reclamación de los gastos
Existen dos vías para vehicular la reclamación. La primera, de carácter voluntario, supone la presentación de aquella ante la entidad financiera beneficiaria de la garantía hipotecaria. La otra vía, alternativa o subsiguiente a aquella primera, la constituye acudir a los tribunales de justicia y presentar la correspondiente demanda.
Conscientes de las preocupaciones de los usuarios de préstamos bancarios sobre esta particular cuestión, Maluquer Advocats pone a disposición de las personas interesadas, su amplia experiencia en el ámbito del derecho bancario y de la defensa de los consumidores.
Le asistiremos en el proceso de negociación con la entidad financiera, si así lo desea, o en el caso de que nos encargue la defensa de una eventual acción judicial de reclamación, estudiaremos su caso y examinaremos las condiciones de su hipoteca para determinar, si procede, la devolución de las cantidades pagadas indebidamente.