Gran tenedor y zonas tensionadas: el nuevo contexto habitacional en Cataluña

El mercado de la vivienda en Cataluña está viviendo un cambio importante. Por un lado, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado ha introducido límites a los precios del alquiler en municipios donde acceder a una vivienda resulta especialmente difícil.

Por otro, la Generalitat ha redefinido la figura del gran tenedor, ampliando sus obligaciones y creando un registro específico para identificar a estos propietarios.

Ambos conceptos (zona de mercado residencial tensionado y gran tenedor) están estrechamente relacionados y son fundamentales para entender el nuevo marco de la vivienda en Cataluña.

¿Qué significa ser «Gran Tenedor»?

La Generalitat de Catalunya define como gran tenedor a toda persona física o jurídica que posea un número determinado de viviendas o una superficie construida de uso residencial superior a los límites establecidos por la normativa.

En general, se considera gran tenedor en Catalunya a quien sea titular de:

• Cinco o más viviendas situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
• Más de 10 viviendas situadas en territorio español, siempre que al menos una de ellas esté dentro de una zona tensionada de Cataluña. 
• Más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, independientemente de la cuota de participación que tenga sobre cada inmueble, si alguno de ellos se encuentra en un municipio declarado zona tensionada.

Diferencia entre zonas tensionadas y no tensionadas

La normativa distingue entre los municipios declarados zonas tensionadas y los que no lo son, ya que los límites son distintos:

ZONAS NO TENSIONADAS

ZONAS TENSIONADAS

Una persona es considerada gran tenedor si posee: – 11 viviendas o más – Más de 1.500 m² construidos de uso residencial.  Si una persona es cotitular de una vivienda, ¿cómo podemos calcular el número de viviendas de las que es titular? – Si es titular de más del 50 % de una vivienda, cuenta como 1 vivienda. – Si es titular del 50 % o menos de diferentes viviendas, la suma de las distintas titularidades debe ser de más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial. – Si es titular único de algunas viviendas y cotitular de otras, la suma de las superficies construidas de todas las viviendas debe superar los 1.500 m² (sea cual sea la participación que tenga en cada vivienda).

El umbral se reduce, y se considera gran tenedor si es titular de: – 5 viviendas o más.   Si una persona es cotitular de una vivienda, ¿cómo se calcula el número de viviendas de las que es titular?  – Si una persona posee más del 50 % de una vivienda, esta se computa como una vivienda completa. – Si posee el 50 % o menos de varias viviendas, la suma de sus participaciones debe equivaler a cinco viviendas completas.  Las viviendas situadas en zonas tensionadas distintas no se acumulan. Por ejemplo, si una persona es titular de cuatro viviendas en una zona y de una en otra, no se considera gran tenedor. No se incluye la vivienda habitual y permanente del propietario en el cómputo.

¿Qué viviendas se contabilizan?

Para determinar si una persona o entidad es considerada gran tenedor, se tienen en cuenta los inmuebles de uso residencial de los que sea titular en plena propiedad o en derecho de usufructo, conforme a lo dispuesto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que excluye expresamente los garajes y trasteros.

En Cataluña, la normativa autonómica complementaria también excluye las viviendas de protección oficial (VPO o de promoción pública). 

Se distinguen diversos supuestos de titularidad para determinar la condición de gran tenedor:

• Nuda propiedad: Los títulos de nuda propiedad no se tienen en cuenta, ya que el titular carece del derecho de uso y disfrute del inmueble.
• Usufructo: Los derechos reales de usufructo sí se computan, al otorgar a su titular el uso y aprovechamiento del bien.
• Propiedad compartida o comunidades de bienes: En los casos en que un cotitular o miembro de una comunidad de bienes sea considerado gran tenedor y otros no, prevalece esta condición, y el inmueble queda sujeto al régimen jurídico de limitación de rentas aplicable a los grandes tenedores.
• Edificios en régimen de propiedad vertical: Se computan todas las unidades destinadas a uso residencial en que esté dividido físicamente el edificio, tanto si están registradas individualmente en el Registro de la Propiedad como si no.

Ttodas las viviendas de uso residencial se incluyen, sin distinguir si están alquiladas, vacías o en proceso de rehabilitación.

Se incluyen:

• Viviendas en propiedad directa.
• Viviendas en propiedad compartida con otros titulares (en proporción a la parte indivisa).
• Viviendas arrendadas, en uso o desocupadas.

 Se excluyen:

• La vivienda habitual.
• Garajes, trasteros o locales comerciales.
• Viviendas protegidas (VPO o de promoción pública).
• Viviendas ubicadas fuera del territorio español.
• Alojamientos turísticos o viviendas con usos distintos del residencial habitual.

¿Qué es una Zona de Mercado Residencial Tensionado?

Una Zona de Mercado Residencial Tensionado es una zona geográfica o un municipio donde el coste de la vivienda (en compra o alquiler) ha crecido por encima de lo razonable respecto a los ingresos medios de la población. Se declara “tensionada” cuando:

• Las familias destinan más del 30 % de sus ingresos al pago del alquiler o la hipoteca.
• O cuando el precio de la vivienda ha aumentado, en los últimos cinco años, más de tres puntos por encima del IPC.

La declaración como zona de mercado residencial tensionado permite aplicar límites al precio del alquiler y medidas específicas de control para evitar subidas excesivas y mejorar la estabilidad del mercado. 

Municipios afectados

La Generalitat ha establecido las zonas tensionadas en dos fases:

• Primera Fase/ Zona (marzo de 2024): Entró en vigor el 16 de marzo de 2024, afectando a 140 municipios catalanes, entre ellos Barcelona, L’Hospitalet, Badalona, Sabadell, Terrassa, Girona, Tarragona o Reus. Estos municipios fueron los primeros en aplicar la limitación de precios, ya que presentaban las tensiones más elevadas del mercado.
• Segunda Fase/ Zona (octubre de 2024): El 10 de octubre de 2024 se incorporaron 131 municipios adicionales, ampliando el total a 271 municipios  en toda Cataluña. La segunda fase buscó extender la regulación a áreas donde el precio del alquiler había aumentado de forma sostenida, especialmente en municipios costeros y zonas del interior con fuerte demanda residencial.

Con esta ampliación, más del 80 % de la población catalana vive actualmente en una zona declarada tensionada.

Efectos sobre los contratos de alquiler

Los contratos de arrendamiento firmados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado deben respetar un precio máximo fijado por el Índice de referencia de precios del alquiler, elaborado por la Generalitat según:

• La superficie
• La ubicación
• El año de construcción
• Y las características del inmueble.

El precio máximo del alquiler en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado depende de si el propietario es o no un gran tenedor.

• Si el propietario es un gran tenedor, el precio deberá ser el menor entre estos dos precios:
  • El que marque el índice de referencia de precios del alquiler.
  • El que resulte de actualizar la renta del contrato anterior, si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años.

Si la renta del contrato anterior es más alta que la del índice, se aplicará obligatoriamente la fijada por el índice de referencia.

En caso de que la vivienda no haya tenido contrato de alquiler en los últimos cinco años, la renta se determinará exclusivamente según el valor del índice de referencia.

• Si el propietario no es un gran tenedor, deberá fijar el alquiler según la renta del contrato anterior que hubiera estado vigente durante los últimos cinco años.
• Si el índice de referencia fija una renta inferior, la propiedad voluntariamente (no está obligada) podría optar por establecer la fijada en el índice de referencia.
• Si en los últimos cinco años no ha estado vigente ningún contrato de arrendamiento, el precio también se fijará según el índice de referencia.

El rango de precios que establece el índice de referencia se puede consultar en la plataforma oficial del Estado, a través del Índice de Referencia de Precios del Alquiler

Obligación de inscripción en el registro de grandes tenedores de la generalitat de cataluña

Los grandes tenedores tienen la obligación de inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores de la Generalitat de Cataluña,indicando el número total de viviendas de las que son titulares, incluyendo aquellas que les correspondan como miembros de comunidades de bienes. El incumplimiento de esta obligación constituye una infracción administrativa, sancionable con multas que pueden oscilar entre 9.001 € y 90.000 €, según la gravedad del caso.

Actualmente, aún no se ha aprobado el reglamento que regula formalmente la inscripción en dicho registro. Por este motivo, mientras no entre en vigor, los grandes tenedores deben comunicar su condición a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, indicando igualmente el número de viviendas de las que son titulares.

Una vez aprobado el reglamento, será obligatorio solicitar la inscripción en el registro correspondiente, de acuerdo con lo previsto en la Disposición Adicional 27.ª de la Ley 18/2007, de 28 de septiembre, del derecho a la vivienda.

En resumen

Cataluña vive un cambio profundo en materia de vivienda. La regulación de las zonas tensionadas y la definición del gran tenedor buscan equilibrar el mercado del alquiler, garantizando precios más justos y un uso responsable del parque inmobiliario.
Su éxito dependerá de una aplicación eficaz que combine control, transparencia y una oferta suficiente para no poner en riesgo el acceso a la vivienda.

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