La nova regulació dels arrendaments de temporada i habitacions a Catalunya

L’1 de gener de 2026 va entrar en vigor la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, que introdueix canvis significatius en el règim del lloguer a Catalunya. Aquesta normativa modifica la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, i afecta directament propietaris, inquilins i grans tenidors.

La reforma té dos objectius principals: delimitar amb més precisió l’encaix dels arrendaments temporals dins del marc del lloguer d’habitatge i reforçar els mecanismes de control sobre el mercat, especialment en zones de mercat residencial tensionat.

En aquest article analitzem les principals novetats que introdueix aquesta llei i les seves implicacions pràctiques.

Què és un arrendament de temporada segons la nova llei?

La Llei 11/2025 estableix que un arrendament de temporada és aquell que cobreix la satisfacció de la necessitat d’habitatge de les persones amb caràcter transitori. Aquest concepte és més ampli del que podria semblar, i es refereix a contractes subscrits per raons:

• Professionals o laborals
• D’estudis
• D’atenció o assistència mèdica
• De situacions provisionals (espera d’entrega d’habitatge, retorn a residència habitual)
• Altres usos anàlegs

L’element clau és que aquests arrendaments satisfan una necessitat d’habitatge, encara que sigui temporal. Aquí rau la principal diferència amb els contractes vacacionals.

L’excepció: lloguers vacacionals

La llei exclou expressament d’aquesta categoria els arrendaments amb finalitat exclusivament recreativa, de vacances o d’oci. Aquests contractes es regeixen per les normes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).

En aquests casos, ha de constar en el contracte tant la finalitat vacacional com el lloc de residència permanent de l’arrendatari.

Obligació de justificar i acreditar la temporalitat

Una de les novetats més rellevants de la llei és l’obligació de justificar documentalment el motiu de l’arrendament temporal. Aquesta justificació ha de:

• Constar expressament en el contracte
• Acreditar-se mitjançant documentació específica (certificat d’empresa, matrícula universitària, informe mèdic, etc.)
• Dipositar, juntament amb la fiança en el registre corresponent, la documentació que acrediti la causa de la temporalitat del contracte

La conseqüència de no acreditar correctament la temporalitat és clara: el contracte podrà ser considerat com un arrendament d’habitatge habitual, amb aplicació del règim previst per a aquest tipus de contractes a la Llei d’Arrendaments Urbans.

En aquest sentit, cal tenir en compte que la durada del contracte d’arrendament pot ser la que acordin lliurement les parts. No obstant això, quan aquesta durada sigui inferior a cinc anys —o inferior a set anys si l’arrendador és una persona jurídica—, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a assolir aquesta durada mínima, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb almenys trenta dies d’antelació a la data de finalització del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo. Així ho estableix l’article 10.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).

Aplicació de límits de renda en zones tensionades

Una de les novetats més significatives és que els arrendaments temporals (excepte els vacacionals, és a dir, amb finalitat exclusivament recreativa, de vacances o d’oci) queden subjectes a les mateixes normes que els arrendaments d’habitatge habitual pel que fa a:

• Determinació de la renda inicial
• Actualització de la renda
• Increment de la renda per millores
• Fiança i garanties addicionals
• Assumpció de despeses generals i serveis individuals

Això implica que, en zones de mercat residencial tensionat, els arrendaments temporals han de respectar els mateixos límits de contenció de rendes que la resta de contractes d’habitatge.

En la pràctica, això suposa que també s’ha d’aplicar l’Índex de preus de referència del lloguer, que serveix com a criteri per determinar la renda màxima aplicable en aquestes zones.

Prohibició de l’encadenament de contractes temporals

La llei introdueix mecanismes específics per evitar l’ús abusiu de contractes temporals successius. Es distingeixen dos supòsits:

En cas de pròrroga del contracte

L’arrendatari ha d’acreditar que:

• La causa temporal persisteix
• Manté la seva residència habitual en un altre lloc

Si no pot acreditar-ho, el contracte es convertirà automàticament en arrendament d’habitatge habitual des de la data del contracte inicial, amb aplicació del termini abans indicat de 5 o 7 anys, i el sistema de pròrrogues corresponents.

En cas de nou contracte entre les mateixes parts

Si, un cop finalitzat el contracte temporal, se’n signa un de nou entre les mateixes parts i per al mateix habitatge, aquest nou contracte quedarà sotmès al règim d’arrendament d’habitatge permanent, llevat que s’acrediti degudament la persistència de les circumstàncies que justificaven la necessitat temporal.

Aquesta mesura busca impedir la pràctica de renovar contractes temporals indefinidament sense causa real.

L’arrendament d’habitacions: nova regulació específica

La Llei 11/2025 introdueix per primera vegada una regulació específica de l’arrendament d’habitacions a Catalunya, configurant-lo com aquell contracte pel qual s’atribueix a l’arrendatari:

• L’ús exclusiu d’una habitació a l’habitatge
• El dret a utilitzar altres estances o espais d’ús comú
• A canvi d’un preu

Requisits d’habitabilitat

Els arrendaments d’habitacions han de complir amb les condicions d’habitabilitat establertes per la normativa sectorial, en particular:

• Estàndards de superfície mínima per persona
• Llindar màxim d’ocupació
• Requisits reflectits en la cèdula d’habitabilitat

La llei estableix expressament que l’arrendament per habitacions no desnaturalitza el caràcter d’arrendament d’habitatge ni exclou l’aplicació de les seves normes protectores.

Límit específic de renda en zones tensionades

En les zones de mercat residencial tensionat, s’estableix un límit específic per al lloguer d’habitacions:

Quan existeixin diversos contractes d’arrendament d’habitacions vigents de forma simultània en un mateix habitatge, la suma de totes les rendes pactades no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable si l’habitatge es llogués de manera unitària.

Aquesta norma evita que es fragmenti el lloguer d’un habitatge per eludir els topalls de renda establerts.

Grans tenidors: ampliació del dret de tanteig i retracte

La llei amplia significativament el dret de tanteig i retracte de la Generalitat de Catalunya sobre les transmissions d’habitatges.

Àmbit d’aplicació

Aquest dret s’aplica a les transmissions de qualsevol habitatge situat en zones declarades de mercat residencial tensionat quan sigui propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit.

Excepcions al dret de tanteig i retracte

El dret de tanteig i retracte no s’aplica en:

• Transmissions d’habitatges de nova construcció o gran rehabilitació realitzades dins de l’any següent a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat
• Primeres transmissions d’obra nova entre societats del mateix grup que tinguin el mateix objecte social o activitat immobiliària similar

Qualificació permanent com a VPO

Els habitatges adquirits per la Generalitat mitjançant l’exercici del dret de tanteig i retracte hauran de qualificar-se de manera permanent com a habitatges de protecció oficial de règim general.

Aquesta mesura pretén mobilitzar habitatge destinant-lo al parc públic de manera estable.

Registre de grans tenidors d’habitatge

La llei crea el Registre de Grans Tenidors d’Habitatge, de caràcter obligatori per a aquells que compleixin els requisits establerts.

Obligació transitòria

Mentre no entri en vigor la normativa que reguli formalment el Registre, les persones jurídiques que vulguin transmetre habitatges situats en una zona de mercat residencial tensionat hauran de declarar si són grans tenidors.

Si manifesten que no són grans tenidors, hauran d’aportar un certificat registral que acrediti el nombre d’habitatges de la seva propietat en el moment d’atorgar l’escriptura de compravenda.

Reducció de la vigència de la inscripció en el Registre de sol·licitants de VPO

La llei redueix la vigència de la inscripció en el Registre de sol·licitants d’habitatge de protecció oficial a dos anys, llevat de renovació.

Comissió de supervisió de contractes d’arrendament

Es crea la Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge, amb funcions de:

• Supervisió del mercat del lloguer
• Control especial de plataformes digitals d’intermediació
• Vigilància del compliment de la normativa

Aquest organisme reforça els instruments de control i disciplina del mercat.

Què implica aquesta normativa en la pràctica?

L’entrada en vigor de la Llei 11/2025 suposa canvis rellevants que afecten de manera diferent segons la posició de cada part:

Per a propietaris

• És imprescindible acreditar documentalment la finalitat temporal del contracte.
• Els contractes temporals queden subjectes a límits de renda en zones tensionades.
• L’encadenament de contractes sense causa real pot convertir-los en indefinits.
• Els grans tenidors han de complir amb obligacions específiques de registre i informació.

Per a inquilins

• Major protecció davant l’ús abusiu de contractes temporals.
• Garantia que els contractes temporals respectin els límits de renda en zones tensionades.
• Conversió automàtica en contracte indefinit si no s’acredita correctament la temporalitat.

Per a grans tenidors

• Obligació d’inscripció en el Registre de Grans Tenidors.
• Subjecció al dret de tanteig i retracte de la Generalitat en la transmissió d’habitatges en zones tensionades.
• Major control i supervisió de la seva activitat.

Conclusió

La Llei 11/2025 representa un canvi substancial en la regulació del mercat del lloguer a Catalunya. La nova normativa delimita amb més precisió el concepte d’arrendament temporal, imposa obligacions d’acreditació documental, estén els límits de renda als contractes temporals en zones tensionades i reforça els mecanismes de control sobre els grans tenidors.

La seva aplicació pràctica requerirà una adaptació significativa tant de propietaris com d’inquilins i professionals del sector, especialment pel que fa a la justificació documental de la temporalitat i al compliment dels límits de renda.

L’efectivitat d’aquestes mesures dependrà, en gran part, de la claredat en la seva aplicació i dels mecanismes de control que s’implementin per garantir-ne el compliment.