La nuova regolamentazione dei contratti di locazione temporanea e delle stanze in Catalogna

Il 1° gennaio 2026 è entrata in vigore la Legge 11/2025, del 29 dicembre, sulle misure in materia di abitazione e urbanistica, che introduce cambiamenti significativi nel regime degli affitti in Catalogna. Questa normativa modifica la Legge 18/2007, del 28 dicembre, sul diritto all’abitazione, e riguarda direttamente proprietari, inquilini e grandi detentori.

La riforma ha due obiettivi principali: delimitare con maggiore precisione l’inquadramento delle locazioni temporanee all’interno del quadro dell’affitto abitativo e rafforzare i meccanismi di controllo sul mercato, soprattutto nelle zone di mercato residenziale tensionato.

In questo articolo analizziamo le principali novità introdotte da questa legge e le loro implicazioni pratiche.

Che cos’è una locazione temporanea secondo la nuova legge?

La Legge 11/2025 stabilisce che una locazione temporanea è quella che soddisfa il bisogno abitativo delle persone con carattere transitorio. Questo concetto è più ampio di quanto possa sembrare e si riferisce a contratti stipulati per ragioni:

• Professionali o lavorative
• Di studio
• Di assistenza o cura medica
• Di situazioni provvisorie (attesa della consegna dell’abitazione, ritorno alla residenza abituale)
• Altri usi analoghi

L’elemento chiave è che queste locazioni soddisfano un bisogno abitativo, anche se temporaneo. Qui risiede la principale differenza rispetto ai contratti di locazione vacanziera.

L’eccezione: locazioni vacanziere

La legge esclude espressamente da questa categoria le locazioni con finalità esclusivamente ricreativa, di vacanza o di svago. Questi contratti sono regolati dalle norme sulle locazioni per uso diverso da quello abitativo della Legge sulle Locazioni Urbane (LAU).

In questi casi, nel contratto devono essere indicati sia la finalità vacanziera sia il luogo di residenza permanente dell’inquilino.

Obbligo di giustificare e dimostrare la temporaneità

Una delle novità più rilevanti della legge è l’obbligo di giustificare documentalmente il motivo della locazione temporanea. Tale giustificazione deve:

• Essere espressamente indicata nel contratto
• Essere dimostrata mediante documentazione specifica (certificato dell’azienda, iscrizione universitaria, certificato medico, ecc.)
• Essere depositata, insieme alla cauzione, presso il registro competente, la documentazione che attesti la causa della temporaneità del contratto

La conseguenza della mancata corretta dimostrazione della temporaneità è chiara: il contratto potrà essere considerato come una locazione di abitazione principale, con applicazione del regime previsto per questo tipo di contratti nella Legge sulle Locazioni Urbane.

In questo senso, si deve tenere presente che la durata del contratto di locazione può essere quella liberamente concordata dalle parti. Tuttavia, quando tale durata sia inferiore a cinque anni —o inferiore a sette anni se il locatore è una persona giuridica—, il contratto sarà prorogato obbligatoriamente per periodi annuali fino a raggiungere tale durata minima, salvo che l’inquilino comunichi al locatore, con almeno trenta giorni di anticipo rispetto alla data di scadenza del contratto o di una delle sue proroghe, la volontà di non rinnovarlo. Così dispone l’articolo 10.1 della Legge sulle Locazioni Urbane (LAU).

Applicazione dei limiti di canone nelle zone tensionate

Una delle novità più significative è che le locazioni temporanee (ad eccezione di quelle vacanziere, ossia con finalità esclusivamente ricreativa, di vacanza o di svago) sono soggette alle stesse norme delle locazioni di abitazione principale per quanto riguarda:

• Determinazione del canone iniziale
• Aggiornamento del canone
• Aumento del canone per migliorie
• Cauzione e garanzie aggiuntive
• Ripartizione delle spese generali e dei servizi individuali

Ciò implica che, nelle zone di mercato residenziale tensionato, le locazioni temporanee devono rispettare gli stessi limiti di contenimento dei canoni previsti per gli altri contratti di abitazione.

In pratica, questo significa che deve essere applicato anche l’Indice dei prezzi di riferimento degli affitti, che serve come criterio per determinare il canone massimo applicabile in queste zone.

Divieto di successione di contratti temporanei

La legge introduce meccanismi specifici per evitare l’uso abusivo di contratti temporanei successivi. Si distinguono due casi:

In caso di proroga del contratto

L’inquilino deve dimostrare che:

• La causa temporanea persiste
• Mantiene la propria residenza abituale in un altro luogo

Se non può dimostrarlo, il contratto si trasformerà automaticamente in una locazione di abitazione principale a partire dalla data del contratto iniziale, con applicazione della durata sopra indicata di 5 o 7 anni e del relativo sistema di proroghe.

In caso di nuovo contratto tra le stesse parti

Se, una volta concluso il contratto temporaneo, ne viene stipulato uno nuovo tra le stesse parti e per lo stesso immobile, tale nuovo contratto sarà soggetto al regime della locazione di abitazione permanente, salvo che venga adeguatamente dimostrata la persistenza delle circostanze che giustificavano la necessità temporanea. Questa misura mira a impedire la pratica di rinnovare contratti temporanei indefinitamente senza una causa reale.

La locazione di stanze: nuova regolamentazione specifica

La Legge 11/2025 introduce per la prima volta una regolamentazione specifica della locazione di stanze in Catalogna, configurandola come quel contratto mediante il quale si attribuisce all’inquilino:

• L’uso esclusivo di una stanza nell’abitazione
• Il diritto di utilizzare altre stanze o spazi di uso comune
• In cambio di un prezzo

Requisiti di abitabilità

Le locazioni di stanze devono rispettare le condizioni di abitabilità stabilite dalla normativa settoriale, in particolare:

• Standard di superficie minima per persona
• Soglia massima di occupazione
• Requisiti indicati nel certificato di abitabilità

La legge stabilisce espressamente che la locazione di stanze non altera la natura di locazione abitativa né esclude l’applicazione delle sue norme di tutela.

Limite specifico del canone nelle zone tensionate

Nelle zone di mercato residenziale tensionato, viene stabilito un limite specifico per l’affitto di stanze:

Quando esistono diversi contratti di locazione di stanze in vigore simultaneamente nello stesso immobile, la somma di tutti i canoni concordati non può superare il canone massimo che sarebbe applicabile se l’immobile fosse locato in modo unitario.

Questa norma evita che si frammenti la locazione di un immobile per eludere i limiti di canone stabiliti.

Grandi Proprietari: ampliamento del diritto di prelazione e riscatto

La legge amplia significativamente il diritto di prelazione e riscatto della Generalitat de Catalunya sulle trasmissioni di immobili.

Ambito di applicazione

Questo diritto si applica alle trasmissioni di qualsiasi immobile situato in zone dichiarate di mercato residenziale tensionato quando sia proprietà di un grande proprietario persona giuridica registrato.

Eccezioni al diritto di prelazione e riscatto

Il diritto di prelazione e riscatto non si applica nei seguenti casi:

• Trasmissioni di immobili di nuova costruzione o di grande ristrutturazione realizzate entro l’anno successivo al rilascio del certificato di abitabilità
• Prime trasmissioni di nuove costruzioni tra società dello stesso gruppo che abbiano lo stesso oggetto sociale o un’attività immobiliare simile

Qualificazione permanente come alloggi di edilizia pubblica (VPO)

Gli immobili acquisiti dalla Generalitat mediante l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto dovranno essere qualificati in modo permanente come alloggi di edilizia residenziale pubblica di regime generale.

Questa misura mira a mobilitare gli immobili destinandoli stabilmente al patrimonio pubblico.

Registro dei grandi proprietari di immobili

La legge istituisce il Registro dei Grandi Proprietari di Immobili, di carattere obbligatorio per coloro che soddisfano i requisiti stabiliti.

Obbligo transitorio

Finché non entrerà in vigore la normativa che disciplinerà formalmente il Registro, le persone giuridiche che intendano trasferire immobili situati in una zona di mercato residenziale tensionato dovranno dichiarare se sono grandi proprietari.

Se dichiarano di non essere grandi proprietari, dovranno fornire un certificato del registro che attesti il numero di immobili di loro proprietà al momento della stipula dell’atto di compravendita.

Riduzione della durata dell’iscrizione nel Registro dei richiedenti alloggi di edilizia pubblica (VPO)

La legge riduce la durata dell’iscrizione nel Registro dei richiedenti alloggi di edilizia residenziale pubblica a due anni, salvo rinnovo.

Commissione di supervisione dei contratti di locazione

Viene istituita la Commissione di Supervisione dei Contratti di Locazione Abitativa, con le seguenti funzioni:

• Supervisione del mercato degli affitti
• Controllo specifico delle piattaforme digitali di intermediazione
• Vigilanza sul rispetto della normativa

Questo organismo rafforza gli strumenti di controllo e disciplina del mercato.

Cosa implica questa normativa nella pratica?

L’entrata in vigore della Legge 11/2025 comporta cambiamenti rilevanti che incidono in modo diverso a seconda della posizione di ciascuna parte:

Per i proprietari

• È indispensabile dimostrare documentalmente la finalità temporanea del contratto.
• I contratti temporanei sono soggetti a limiti di canone nelle zone tensionate.
• La successione di contratti senza una causa reale può trasformarli in contratti a tempo indeterminato.
• I grandi proprietari devono rispettare specifici obblighi di registrazione e informazione.

Per gli inquilini

• Maggiore protezione contro l’uso abusivo dei contratti temporanei.
• Garanzia che i contratti temporanei rispettino i limiti di canone nelle zone tensionate.
• Trasformazione automatica in contratto a tempo indeterminato se la temporaneità non è correttamente dimostrata.

Per i grandi proprietari

• Obbligo di iscrizione nel Registro dei Grandi Proprietari.
• Soggezione al diritto di prelazione e riscatto della Generalitat nelle trasmissioni di immobili nelle zone tensionate.
• Maggiore controllo e supervisione della loro attività.

Conclusione

La Legge 11/2025 rappresenta un cambiamento sostanziale nella regolamentazione del mercato degli affitti in Catalogna. La nuova normativa definisce con maggiore precisione il concetto di locazione temporanea, impone obblighi di documentazione, estende i limiti di canone ai contratti temporanei nelle zone tensionate e rafforza i meccanismi di controllo sui grandi proprietari.

La sua applicazione pratica richiederà un adattamento significativo sia da parte dei proprietari che degli inquilini e dei professionisti del settore, in particolare per quanto riguarda la giustificazione documentale della temporaneità e il rispetto dei limiti di canone.

L’efficacia di queste misure dipenderà, in gran parte, dalla chiarezza della loro applicazione e dai meccanismi di controllo che saranno implementati per garantirne il rispetto.