Contractes de lloguer amb pròrrogues indefinides: són vàlids?

La durada dels contractes de lloguer és una qüestió essencial per a propietaris i llogaters. Tot i que la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix uns límits clars, recentment el Tribunal Suprem ha confirmat que és possible pactar pròrrogues anuals successives i indefinides a favor del llogater, sempre que existeixi un acord exprés entre les parts.

La Sentència 1387/2025, de 7 d’octubre, dictada pel Ple de la Sala Civil, ha generat un intens debat, ja que reconeix la validesa d’una clàusula que, en la pràctica, permet al llogater romandre a l’habitatge durant un període que es pot estendre durant dècades.

L’origen del cas: un contracte que ampliava la durada més enllà del que és habitual

El litigi es va iniciar quan l’empresa compradora d’un edifici va voler donar per finalitzat un contracte de lloguer basant-se en el fet que ja havien transcorregut els vuit anys màxims previstos a la LAU. No obstant això, el contracte contenia una clàusula específica que alterava aquest marc legal.

El contracte establia que, un cop esgotats els cinc anys inicials i els tres anys de pròrroga automàtica previstos per la llei, l’arrendament es prorrogaria per anys successius i amb caràcter indefinit. Aquesta pròrroga era obligatòria per a l’arrendador i opcional per a l’arrendatari, que podia finalitzar el contracte en qualsevol moment avisant amb tres mesos d’antelació.

El llogater es va oposar a la demanda de desnonament al·legant que aquesta clàusula li permetia continuar a l’habitatge sense límit, mentre que l’empresa propietària sostenia que la LAU no permetia superar la durada total de vuit anys.

Què estableix realment la LAU sobre la durada del lloguer

Per comprendre el conflicte, és necessari recordar el funcionament de la LAU:

1. Actualment, el contracte té una durada obligatòria mínima de cinc anys si el propietari és una persona física i de set anys si és una persona jurídica.
2. Si cap de les parts s’hi oposa dins dels terminis previstos, el contracte es prorroga automàticament durant tres anys més.
3. En la pràctica, la majoria de contractes d’habitatge habitual tenen una durada total d’entre vuit i deu anys.

L’empresa propietària basava la seva demanda en aquesta estructura legal, interpretant que, en cap cas, podia existir un lloguer que superés aquests límits. Tanmateix, la qüestió clau era discernir si les parts podien pactar voluntàriament un règim diferent mitjançant una clàusula contractual expressa.

La decisió del Tribunal Suprem: la clàusula és vàlida i s’ha de respectar

El Tribunal Suprem va concloure que la clàusula de pròrroga successiva i indefinida a favor del llogater és vàlida, i que no vulnera la LAU ni el Codi Civil.

El raonament jurídic es basa en tres idees principals:

L’autonomia de la voluntat preval quan no es vulneren normes imperatives

L’article 1255 del Codi Civil permet a les parts establir els pactes que considerin oportuns sempre que no siguin contraris a la llei, a la moral o a l’ordre públic.

La LAU, en el seu article 4.2, també reconeix aquesta possibilitat en matèria d’habitatge quan es tracta d’acords que amplien drets, no que els restringeixen.

En aquest cas, propietari i llogater van pactar expressament la pròrroga indefinida, i aquest acord s’ha de respectar.

El contracte no queda a l’arbitri exclusiu del llogater

El Tribunal aclareix que no es vulnera l’article 1256 del Codi Civil, que prohibeix deixar el compliment contractual al criteri d’una de les parts. La clàusula no sorgeix unilateralment del llogater, sinó d’un pacte inicial lliurement acceptat per ambdues parts. A més, la clàusula tenia una justificació: l’arrendatari havia de realitzar inversions importants a l’immoble.

La pròrroga convencional no contradiu la naturalesa de l’arrendament

Tot i que l’arrendament és, per definició, un contracte temporal, aquesta temporalitat pot ser àmplia. El Tribunal ja havia acceptat el 2009 pròrrogues extenses en arrendaments per a usos diferents del d’habitatge, integrant el contracte amb la normativa de l’usdefruit.

Per tant, l’existència d’una pròrroga indefinida no desnaturalitza el contracte si s’evita convertir-lo en una cessió perpètua.

El límit necessari: els contractes no poden ser perpetus

Malgrat reconèixer la validesa de la clàusula, els tribunals estableixen que un contracte d’arrendament no pot ser perpetu. Per evitar-ho, apliquen la doctrina de l’usdefruit i fixen un límit màxim raonable.

En concret:

• El contracte pot durar com a màxim trenta anys, o
• Pot limitar-se a la vida de l’arrendatari.

Ambdues opcions eviten que el contracte es converteixi en una figura prohibida pel dret civil: la perpetuïtat contractual. Aquest límit va ser establert primer pels tribunals d’instància i posteriorment ratificat pel Tribunal Suprem.

El vot particular: la postura del magistrat que va discrepar

La sentència del Ple no va ser unànime. Un magistrat va emetre un vot particular assenyalant que acceptar aquestes pròrrogues indefinides, encara que estiguin pactades, suposa desactivar en la pràctica els articles 9 i 10 de la LAU.

Segons aquest magistrat, si el llogater pot mantenir-se a l’habitatge durant un període indefinit, les pròrrogues legals perden sentit. Considera que aquesta interpretació reintrodueix per via contractual una situació que la reforma de 1994 va voler evitar: la dels arrendaments excessivament prolongats que impedien la disponibilitat de l’immoble per part del propietari. Tot i que es tracta d’una opinió fonamentada, va quedar en minoria.

Conseqüències pràctiques per a propietaris i llogaters

La sentència té efectes importants en l’àmbit dels arrendaments urbans.

Implicacions per al llogater

• Una clàusula de pròrroga successiva i indefinida signada en el contracte és plenament vàlida.
• L’arrendador (sigui l’original o un comprador posterior) està obligat a respectar-la.
• El dret del llogater a continuar no és perpetu, però sí que pot estendre’s durant dècades.

Implicacions per al propietari

• No pot resoldre el contracte al·legant que han passat els vuit anys de la LAU.
• No pot anul·lar la clàusula invocant que és contrària a la naturalesa de l’arrendament.
• Ha de ser especialment curós en signar contractes que incloguin pròrrogues extraordinàries, ja que també comprometen futurs propietaris.

Conseqüències en el mercat del lloguer

• Es reforça la idea que l’autonomia contractual permet pactar condicions més àmplies que les legals.
• Es manté un límit clar per evitar contractes perpetus.
• S’aporta seguretat jurídica en casos en què el llogater realitza inversions rellevants a l’habitatge.

Pròrrogues indefinides: conclusions finals

D’acord amb la Sentència del Tribunal Suprem 1387/2025, se’n poden extreure les conclusions següents:

1. Les clàusules que permeten pròrrogues anuals successives i indefinides a voluntat del llogater són vàlides si han estat lliurement acceptades per ambdues parts.
2. Aquestes clàusules no vulneren la LAU ni el Codi Civil, i es consideren part legítima de l’autonomia contractual.
3. Tanmateix, han de tenir un límit temporal per evitar la perpetuïtat, fixat habitualment en trenta anys o en la vida de l’arrendatari.
4. Els propietaris que pretenguin posar fi al contracte al·legant la nul·litat de la clàusula veuran rebutjades les seves pretensions.
5. La sentència equilibra la protecció del llogater amb el respecte a la naturalesa temporal de l’arrendament.