Contratti di locazione con proroghe indefinite: sono validi?

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La durata dei contratti di locazione è una questione essenziale sia per i proprietari sia per gli inquilini. Sebbene la Legge sugli Affitti Urbani (LAU) stabilisca limiti chiari, recentemente il Tribunale Supremo ha confermato che è possibile pattuire proroghe annuali successive e indefinite a favore dell’inquilino, purché vi sia un accordo espresso tra le parti.

La Sentenza 1387/2025, del 7 ottobre, pronunciata dal Plenum della Sezione Civile, ha generato un intenso dibattito, poiché riconosce la validità di una clausola che, nella pratica, consente all’inquilino di rimanere nell’abitazione per un periodo che può estendersi per decenni.

L’origine del caso: un contratto che ampliava la durata oltre il consueto

La controversia è iniziata quando la società acquirente di un edificio ha voluto porre fine a un contratto di locazione sostenendo che erano già trascorsi gli otto anni massimi previsti dalla LAU. Tuttavia, il contratto conteneva una clausola specifica che modificava questo quadro normativo.

Il contratto stabiliva che, una volta esauriti i cinque anni iniziali e i tre anni di proroga automatica previsti dalla legge, la locazione si sarebbe prorogata per anni successivi e a carattere indefinito. Tale proroga era obbligatoria per il locatore e facoltativa per il conduttore, il quale poteva risolvere il contratto in qualsiasi momento con un preavviso di tre mesi.

L’inquilino si è opposto alla domanda di sfratto sostenendo che questa clausola gli consentiva di continuare a occupare l’abitazione senza limiti, mentre la società proprietaria affermava che la LAU non permetteva di superare la durata complessiva di otto anni.

Cosa stabilisce realmente la LAU sulla durata della locazione

Per comprendere il conflitto, è necessario ricordare il funzionamento della LAU:

1. Attualmente, il contratto ha una durata obbligatoria minima di cinque anni se il proprietario è una persona fisica e di sette anni se è una persona giuridica.
2. Se nessuna delle parti si oppone entro i termini previsti, il contratto si proroga automaticamente per altri tre anni.
3. Nella pratica, la maggior parte dei contratti di abitazione principale ha una durata complessiva compresa tra otto e dieci anni.

La società proprietaria basava la propria domanda su questa struttura normativa, interpretando che, in nessun caso, potesse esistere una locazione che superasse tali limiti. Tuttavia, la questione chiave era stabilire se le parti potessero pattuire volontariamente un regime diverso mediante una clausola contrattuale espressa.

La decisione del Tribunale Supremo: la clausola è valida e deve essere rispettata

Il Tribunale Supremo ha concluso che la clausola di proroga successiva e indefinita a favore dell’inquilino è valida e non viola né la LAU né il Codice Civile.

Il ragionamento giuridico si fonda su tre idee principali:

L’autonomia della volontà prevale quando non si violano norme imperative

L’articolo 1255 del Codice Civile consente alle parti di stabilire i patti che ritengano opportuni, purché non siano contrari alla legge, alla morale o all’ordine pubblico.

La LAU, nel suo articolo 4.2, riconosce anch’essa questa possibilità in materia di abitazione quando si tratta di accordi che ampliano i diritti, non che li restringono.

In questo caso, proprietario e inquilino hanno pattuito espressamente la proroga indefinita, e tale accordo deve essere rispettato.

Il contratto non è rimesso all’arbitrio esclusivo dell’inquilino

Il Tribunale chiarisce che non si viola l’articolo 1256 del Codice Civile, che vieta di lasciare l’adempimento contrattuale al criterio di una delle parti. La clausola non nasce unilateralmente dall’inquilino, ma da un patto iniziale liberamente accettato da entrambe le parti. Inoltre, la clausola aveva una giustificazione: il conduttore doveva effettuare investimenti rilevanti nell’immobile.

La proroga convenzionale non contraddice la natura della locazione

Sebbene la locazione sia, per definizione, un contratto temporaneo, tale temporaneità può essere ampia. Il Tribunale aveva già accettato nel 2009 proroghe estese nelle locazioni per usi diversi da quello abitativo, integrando il contratto con la normativa dell’usufrutto.
Pertanto, l’esistenza di una proroga indefinita non snatura il contratto, purché si eviti di trasformarlo in una cessione perpetua.

Il limite necessario: i contratti non possono essere perpetui

Pur riconoscendo la validità della clausola, i tribunali stabiliscono che un contratto di locazione non può essere perpetuo. Per evitarlo, applicano la dottrina dell’usufrutto e fissano un limite massimo ragionevole.

In concreto:

• Il contratto può durare al massimo trenta anni, oppure
• Può essere limitato alla vita del conduttore.

Entrambe le opzioni evitano che il contratto si trasformi in una figura vietata dal diritto civile: la perpetuità contrattuale. Questo limite è stato stabilito dapprima dai tribunali di primo grado e successivamente ratificato dal Tribunale Supremo.

Il voto dissenziente: la posizione del magistrato che ha espresso dissenso

La sentenza del Plenum non è stata unanime. Un magistrato ha formulato un voto dissenziente, sostenendo che accettare tali proroghe indefinite, sebbene pattuite, comporta di fatto la disapplicazione degli articoli 9 e 10 della LAU.

Secondo questo magistrato, se l’inquilino può rimanere nell’abitazione per un periodo indefinito, le proroghe legali perdono significato. Egli ritiene che questa interpretazione reintroduca per via contrattuale una situazione che la riforma del 1994 intendeva evitare: quella delle locazioni eccessivamente prolungate che impedivano al proprietario di riottenere la disponibilità dell’immobile. Sebbene si tratti di un’opinione fondata, è rimasta minoritaria.

Conseguenze pratiche per proprietari e inquilini

La sentenza ha effetti importanti nell’ambito delle locazioni urbane.

Implicazioni per l’inquilino

• Una clausola di proroga successiva e indefinita firmata nel contratto è pienamente valida.
•  Il locatore (sia quello originario sia un successivo acquirente) è obbligato a rispettarla.
• Il diritto dell’inquilino a continuare non è perpetuo, ma può estendersi per decenni.

Implicazioni per il propietario

• Non può risolvere il contratto sostenendo che sono trascorsi gli otto anni previsti dalla LAU.
• Non può annullare la clausola invocando che sia contraria alla natura della locazione.
• Deve essere particolarmente prudente nel firmare contratti che includano proroghe straordinarie, poiché vincolano anche i futuri proprietari.

Conseguenze nel mercato delle locazioni

• Si rafforza l’idea che l’autonomia contrattuale consente di pattuire condizioni più ampie rispetto a quelle legali.
• Si mantiene un limite chiaro per evitare contratti perpetui.
• Si apporta certezza giuridica nei casi in cui l’inquilino realizzi investimenti rilevanti nell’immobile.

Proroghe indefinite: conclusioni finali

Secondo la Sentenza del Tribunale Supremo 1387/2025, si possono trarre le seguenti conclusioni:

1. Le clausole che consentono proroghe annuali successive e indefinite a volontà dell’inquilino sono valide se sono state liberamente accettate da entrambe le parti.
2. Tali clausole non violano la LAU né il Codice Civile e sono considerate parte legittima dell’autonomia contrattuale.
3. Tuttavia, devono prevedere un limite temporale per evitare la perpetuità, fissato abitualmente in trenta anni o nella vita del conduttore.
4. I proprietari che intendano porre fine al contratto invocando la nullità della clausola vedranno respinte le proprie pretese.
5. La sentenza equilibra la tutela dell’inquilino con il rispetto della natura temporanea della locazione.