Repercusión de gastos de comunidad, IBI y portería al arrendatario: ¿quién paga qué en un contrato de alquiler?

{acf_intro}

Análisis actualizado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12/2023, con especial atención a las diferencias entre gran tenedor y pequeño propietario en zonas de mercado residencial tensionado.

¿Qué son los gastos repercutibles?

Cuando se alquila una vivienda, existen una serie de gastos vinculados al inmueble que el propietario paga de forma periódica y que, bajo determinadas condiciones legales, pueden trasladarse al inquilino. Estos gastos se conocen como gastos generales no individualizables, y el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula en qué condiciones puede producirse ese traslado.

Los conceptos más habituales son los siguientes: la cuota de comunidad de propietarios (que incluye limpieza, ascensor, jardines, mantenimiento de zonas comunes y honorarios del administrador de fincas), los gastos de portería y conserjería, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tasa municipal de recogida de basuras y, en algunos casos, el seguro del edificio cuando forma parte de los gastos comunitarios.

DISTINCIÓN IMPORTANTE Los gastos anteriores son distintos de los suministros individuales (luz, agua, gas, internet), que siempre corren a cargo del arrendatario al ser individualizables por contador. Su repercusión no requiere pacto especial: corresponde al arrendatario por naturaleza (art. 20.3 LAU).

La regla general: El artículo 20 de la lau

La norma de referencia en materia de repercusión de gastos es el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya redacción vigente incorpora las modificaciones introducidas por la Ley 12/2023. Su apartado primero establece lo siguiente:

«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. […] Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.» 

ART. 20.1 LAU — LEY 29/1994, MODIFICADA POR LEY 12/2023 (BOE-A-2023-12203)

La interpretación práctica de este precepto es clara: sin pacto escrito, los gastos los paga el propietario. La posibilidad de repercutirlos al arrendatario es una facultad que las partes pueden ejercer, no una regla automática.

Requisitos de validez del pacto

Para que una cláusula de repercusión de gastos generales sea jurídicamente exigible, deben cumplirse simultáneamente dos condiciones:

En primer lugar, el pacto debe constar expresamente por escrito en el contrato de arrendamiento. Un acuerdo verbal no tiene eficacia legal a estos efectos. En segundo lugar, el contrato debe determinar el importe anual de los gastos a la fecha de su firma. La ausencia de esta cifra es motivo habitual de nulidad de la cláusula en sede judicial cuando se trata de gastos de comunidad.

DERRAMAS EXTRAORDINARIAS Aunque el contrato incluya la repercusión de gastos de comunidad ordinarios, las derramas extraordinarias por obras no quedan cubiertas salvo que exista pacto expreso y específico al respecto. Los tribunales vienen interpretando de manera consolidada que el pacto genérico de comunidad no ampara los gastos extraordinarios. (AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, Sentencia 338/2011, de 5 de octubre)

Límite a las subidas de gastos durante el contrato

El artículo 20.2 LAU establece que, durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), el incremento de los gastos repercutidos (excepción hecha de  los tributos) solo puede realizarse mediante acuerdo de ambas partes y, en ningún caso, en un porcentaje superior al doble del índice de actualización de la renta aplicable. Esta limitación impide que la repercusión de gastos se convierta en un mecanismo para elevar el coste real del arrendamiento al margen de los límites legales.

Regla de oro Sin pacto escrito con importe anual, los gastos de comunidad, IBI y portería los paga siempre el propietario. El inquilino solo está obligado a pagar lo que haya firmado

El IBI y la tasa de basuras: La unificación de criterio del tribunal supremo

Durante años, los juzgados y audiencias provinciales mantuvieron posiciones divergentes sobre si el IBI y la tasa de basuras debían tratarse igual que los gastos de comunidad —exigiendo el importe anual en el contrato— o si, al ser tributos perfectamente individualizables por finca, podían repercutirse con un simple pacto escrito sin necesidad de cuantificarlos. El Tribunal Supremo ha dado respuesta definitiva a esta cuestión.

STS 1637/2025, DE 17 DE NOVIEMBRE — TRIBUNAL SUPREMO, SALA DE LO CIVIL El Supremo ha fijado doctrina: el IBI y la tasa de basuras son tributos perfectamente individualizables por vivienda, por lo que quedan fuera del ámbito del artículo 20.1 LAU, que exige importe anual. Para su validez, basta con un pacto expreso y claro por escrito en el contrato.Aunque el sujeto pasivo del IBI ante la Hacienda municipal sea el propietario, nada impide que contractualmente se traslade ese coste al arrendatario en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

Esta sentencia unifica el criterio y tiene efecto directo sobre los contratos en vigor y los futuros. En la práctica, una cláusula que diga «el IBI y la tasa de basuras serán de cuenta del arrendatario» es suficiente, sin necesidad de especificar el importe concreto.

Definición de gran tenedor y sus implicaciones

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda introdujo el concepto de gran tenedor como categoría jurídica con consecuencias directas sobre los contratos de arrendamiento. Su artículo 3.k) lo define en estos términos:

«La persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.»

ART. 3.K) LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA — BOE-A-2023-12203

En consecuencia, tiene la consideración de gran tenedor quien cumpla alguno de los siguientes supuestos: ser titular de más de 10 viviendas en cualquier parte del territorio español, con independencia de si están arrendadas o no; tener una superficie total de uso residencial superior a 1.500 m² en toda España; o, en zonas tensionadas donde la comunidad autónoma haya reducido el umbral, ser titular de 5 o más viviendas en ese ámbito concreto, como en Cataluña.

Zonas tensionadas: La prohibición de añadir nuevos gastos

El concepto de zona de mercado residencial tensionado es la principal aportación de la Ley 12/2023 al régimen de arrendamientos. Una zona puede declararse tensionada cuando se cumple alguno de estos criterios: que el coste del alquiler o de la hipoteca supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona, o que el precio del alquiler haya crecido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.

La declaración de tensión tiene consecuencias directas sobre los gastos que puede repercutir el propietario. El artículo 17.6 LAU, introducido por la Ley 12/2023, establece la siguiente restricción para todos los arrendadores, sean o no grandes tenedores:

«En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato anterior vigente en los últimos cinco años, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»

ART. 17.6 LAU — REDACCIÓN CONFORME A LA DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA DE LA LEY 12/2023

Esto significa que, en zonas tensionadas, si el inquilino anterior no pagaba comunidad, IBI ni portería, el nuevo contrato tampoco puede incluir esos conceptos. Añadirlos equivaldría a una subida encubierta de renta expresamente prohibida por la ley.

Gran tenedor en zona tensionada: restricciones adicionales

Los grandes tenedores que arrienden en zona tensionada tienen, además, una limitación sobre la renta máxima. Según el artículo 17.7 LAU, la renta del nuevo contrato no puede exceder  del límite del índice de referencia de precios, publicado por el Ministerio de Vivienda a través del SERPAVI (Servicio Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda). Si hay contrato anterior con renta vigente, debe aplicarse el precio más bajo entre ese índice y la renta anterior actualizada conforme al art. 18 LAU.

Esta doble limitación —sobre la renta y sobre los gastos— convierte la repercusión de gastos en una cuestión de cumplimiento normativo crítico para los grandes tenedores. Utilizar gastos repercutidos para superar artificialmente el índice puede ser calificado judicialmente como un incumplimiento contractual o infracción de la normativa de arrendamientos.

Viviendas nunca antes alquiladas

Si el inmueble no ha estado arrendado en los últimos cinco años, no existe contrato anterior como referencia. En ese caso, en zona tensionada se aplica directamente el índice de referencia como límite de renta. Y en ese marco, sí es posible pactar la repercusión de gastos de comunidad e IBI conforme al artículo 20 LAU, siempre que se cumplan los requisitos formales (pacto escrito e importe anual para la comunidad).

El caso de Cataluña: El marco más restrictivo de españa

Cataluña es la comunidad autónoma pionera y con mayor número de municipios declarados en zonas de mercado residencial tensionado, con efectos desde el 16 de marzo de 2024, aunque también País Vasco, Navarra y Galicia han declarado zonas tensionadas en sus respectivos territorios. En Cataluña, la declaración afecta a 140 municipios, que forman una única zona tensionada en virtud de la Resolución aprobada al amparo de la Ley 12/2023.

Además, la Generalitat de Catalunya ha hecho uso de la facultad que le otorga la Ley 12/2023 para reducir el umbral de gran tenedor dentro de ese ámbito:

«Se consideran grandes tenedores en Cataluña la persona física o jurídica propietaria de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro del ámbito de la declaración de zona de mercado residencial tensionada. También son grandes tenedores las personas físicas o jurídicas titulares en toda España de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie de más de 1.500 m² de uso residencial.» MEMÒRIA TER/800/2024 — GENERALITAT DE CATALUNYA. 

DECLARACIÓN Zonas de Mercado Residencial Tensionadas (140 MUNICIPIOS)

En consecuencia, en Cataluña un propietario con tan solo 5 pisos en zona tensionada en Cataluña ya tiene la consideración de gran tenedor, con todas las obligaciones que ello conlleva en materia de límite de renta y restricción de nuevos gastos.

Por otro lado, la Ley catalana 11/2025, de 29 de diciembre, que entró en vigor el 1 de enero de 2026, ha introducido novedades relevantes en los arrendamientos de temporada y de habitaciones, sometiendo también estos contratos —cuando la causa es laboral, de estudios, médica o provisional— a las normas del artículo 20 LAU sobre gastos generales y servicios individuales. Esto implica que en zonas tensionadas catalanas, los arrendamientos de temporada tampoco pueden incorporar gastos nuevos que no estuvieran en el contrato anterior.

Tabla comparativa: Pequeño propietario frente a gran tenedor

Concepto	Pequeño propietario Sin zona tensionada	Pequeño propietario Zona tensionada	Gran tenedor Zona tensionada
Gastos de comunidad	✓ Si se pacta + importe	Solo si ya estaba antes	Solo si ya estaba antes
IBI	✓ Si se pacta por escrito	Solo si ya estaba antes	Solo si ya estaba antes
Portería / Conserjería	✓ Si se pacta + importe	Solo si ya estaba antes	Solo si ya estaba antes
Tasa de basuras	✓ Si se pacta por escrito	Solo si ya estaba antes	Solo si ya estaba antes
Añadir gastos nuevos	✓ Permitido	✗ Prohibido	✗ Prohibido
Límite de renta	Libre acuerdo	Renta anterior actualizada	El menor: índice o renta anterior
Importe anual en contrato (comunidad)	Obligatorio	Obligatorio	Obligatorio
Importe anual en contrato (IBI / basuras)	No necesario (STS 2025)	No necesario (STS 2025)	No necesario (STS 2025)

Qué revisar antes de firmar un contrato de alquiler

Tanto si eres propietario como inquilino, estos son los puntos clave que deben comprobarse antes de suscribir cualquier contrato de arrendamiento:

1. ¿Está el inmueble en zona tensionada? Puede consultarse en el portal del Ministerio de Vivienda (SERPAVI) o, en Cataluña, a través de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat. Si lo está, el artículo 17.6 LAU restringe los gastos que pueden añadirse.
2. ¿El arrendador es gran tenedor? Tiene derecho a solicitarlo y el propietario está obligado a declararlo. En Cataluña, el umbral es de 5 viviendas en zona tensionada.
3. ¿Existía contrato anterior en los últimos 5 años? En zona tensionada, los gastos del nuevo contrato no pueden superar los del anterior. Si el anterior no incluía comunidad ni IBI, el nuevo tampoco puede.
4. ¿Los gastos de comunidad figuran con importe anual? Sin esa cifra, la cláusula es potencialmente nula. El IBI y la tasa de basuras no necesitan importe concreto (STS 1637/2025), pero la cuota de comunidad sí.
5. ¿Las derramas están excluidas? Si el contrato repercute gastos de comunidad, conviene clarificar expresamente si incluye o no las derramas por obras extraordinarias.
6. ¿Se emitirá recibo desglosado? El artículo 17.4 LAU obliga al arrendador a entregar justificante de pago con desglose por conceptos (renta base + gastos repercutidos).

Conclusiones

La repercusión de gastos de comunidad, IBI y portería al arrendatario es una cuestión que ha ganado complejidad con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y, en el caso de Cataluña, con la declaración de zona tensionada y la posterior Ley 11/2025. Conviene tener presente las siguientes ideas:

PEQUEÑO PROPIETARIO · SIN ZONA TENSIONADA	GRAN TENEDOR · ZONA TENSIONADA
Marco más flexible – Puede pactar comunidad, IBI, portería y basuras. – Gastos de comunidad: necesita importe anual en el contrato. – IBI y basuras: basta con pacto escrito (STS 2025). – No puede subir gastos unilateralmente.	Máximas restricciones – Solo puede cobrar gastos que ya pagaba el inquilino anterior. – Renta limitada al índice publicado en el SERPAVI o renta anterior (el menor). – En Cataluña: gran tenedor desde 5 viviendas en ZMRT. – Añadir gastos nuevos puede constituir fraude de ley.

En definitiva, la determinación de quién paga los gastos en un alquiler depende hoy de tres variables combinadas: lo que diga el contrato, si la vivienda está en zona tensionada y si el arrendador tiene la condición de gran tenedor. La confluencia de estos tres factores exige una revisión cuidadosa de cada supuesto concreto antes de redactar o firmar cualquier contrato.