Amianto in Catalogna: cosa devi tenere presente quando vendi o affitti un immobile

Vendere o affittare una proprietà implica fornire informazioni sul suo stato. In Catalogna, dal 3 ottobre 2026, queste informazioni devono includere anche la presenza o l’assenza di amianto nei casi previsti dalla nuova normativa.

La Legge 8/2026, del 2 luglio, sull’eradicazione dell’amianto, introduce misure per identificare questo materiale e procedere alla sua rimozione. I suoi effetti riguardano sia le operazioni immobiliari sia la conservazione degli edifici. Per questo motivo, è opportuno conoscere la documentazione da consegnare e le responsabilità che spettano ai proprietari.

L’amianto è ancora presente in molti edifici

L’amianto è stato utilizzato per decenni nell’edilizia per la sua resistenza e le sue proprietà isolanti. Sebbene la sua commercializzazione e il suo utilizzo siano stati vietati in Spagna nel 2002, alcuni materiali installati in precedenza hanno potuto rimanere in uso fino alla loro eliminazione o al termine della loro vita utile.

Il rischio si presenta quando questi materiali rilasciano fibre che possono essere inalate, ad esempio quando si rompono o durante lavori di manutenzione, ristrutturazione o demolizione. Per questo motivo, la loro identificazione e manipolazione richiedono precauzioni specifiche.

Il certificato di amianto in caso di vendita o locazione

L’articolo 21 della Legge 8/2026 stabilisce che, in caso di vendita o locazione di un immobile, deve essere consegnato un certificato di presenza o assenza di amianto. Questo documento informa sulla situazione dell’immobile al momento del rilascio.

Fino all’approvazione delle disposizioni attuative, il certificato deve attestare, come minimo:

• La presenza o l’assenza di amianto visibile.
• Lo stato di conservazione dei materiali che lo contengono.
• Il rischio che possono comportare per le persone.

L’Agenzia dei Rifiuti della Catalogna ha pubblicato un modello di base e precisa che possono rilasciarlo professionisti dell’architettura, dell’architettura tecnica, dell’ingegneria e dell’ingegneria tecnica, nell’ambito delle rispettive competenze.

Il certificato è richiesto per gli immobili anteriori al 2002. Questa delimitazione temporale deriva dalla data in cui in Spagna sono state vietate la commercializzazione e l’utilizzazione di qualsiasi tipo di materiale contenente amianto, anno in cui è stato completamente vietato fabbricare, commercializzare o installare prodotti contenenti amianto (Ordinanza ministeriale del 7 dicembre 2001, emanata dal Ministero della Presidenza, che ha modificato l’allegato I del Regio decreto 1406/1989 e ha recepito la Direttiva comunitaria 1999/77/CE nella legislazione spagnola).

Quando l’operazione riguarda una singola abitazione, un ufficio o un locale, il certificato si riferisce esclusivamente a tale unità, senza estendersi all’intero edificio.

È importante comprenderne la portata: il modello di base si fonda su un’ispezione visiva degli spazi accessibili. Pertanto, non garantisce che non esistano materiali contenenti amianto nascosti o che non possano essere identificati visivamente. Neppure la consultazione del censimento dell’amianto sostituisce il certificato.

Rilevare amianto non impedisce di per sé l’operazione

L’Agenzia dei Rifiuti della Catalogna chiarisce che rilevare elementi che potrebbero contenere amianto visibile non impedisce, di per sé, di vendere o affittare l’immobile. Il certificato ha una finalità informativa: permette di conoscere la situazione e valutarne le conseguenze prima di stipulare il contratto.

Come misura pratica, è opportuno esaminare queste informazioni prima di firmare e mettere per iscritto gli impegni relativi a eventuali interventi e spese. In questo modo, le parti possono negoziare con una maggiore conoscenza dello stato della proprietà.

La settima disposizione aggiuntiva prevede inoltre l’annotazione nei registri immobiliari della certificazione di presenza di amianto e di determinati contributi al momento dell’iscrizione di un trasferimento a titolo oneroso della proprietà, nei termini stabiliti dalla normativa sui suoli contaminati.

Gli obblighi del proprietario riguardano anche la conservazione

La normativa si applica anche a chi non intende vendere o affittare. L’articolo 11 impone di comunicare all’Amministrazione competente la presenza nota di amianto e di adottare le misure necessarie per rimuoverlo conformemente alla legge.

Questo non significa che tutti gli immobili debbano essere immediatamente privi di amianto: la quarta disposizione aggiuntiva rinvia ai termini vincolanti stabiliti dalle istituzioni competenti.

Per organizzare l’intervento, occorre determinare se il materiale si trova in un elemento di proprietà esclusiva o comune:

• Elemento di proprietà esclusiva: la sua conservazione spetta, in linea di principio, al proprietario.
• Elemento comune: la conservazione spetta al condominio e il costo viene ripartito secondo le regole applicabili all’immobile.

Gli articoli 553-38, 553-44 e 553-45 del Codice civile della Catalogna disciplinano questi obblighi e la contribuzione alle spese comuni. Pertanto, prima di attribuire il costo a una persona specifica, occorre verificare la natura dell’elemento interessato e le regole del condominio.

La rimozione deve essere effettuata con le garanzie adeguate

I lavori che comportano un rischio di esposizione all’amianto devono essere affidati a imprese specializzate che rispettino la normativa sulla sicurezza, compresa l’iscrizione al Registro delle Imprese a Rischio Amianto (RERA) e i requisiti applicabili ai piani di lavoro, conformemente al Regio decreto 396/2006.

Un intervento inadeguato può inoltre comportare responsabilità nei confronti dei vicini. L’articolo 546-13 del Codice civile della Catalogna include espressamente le fibre di amianto tra le emissioni derivanti da atti illeciti che, se causano danni ad altri immobili o ai loro abitanti, generano responsabilità.

Prima di vendere, acquistare o affittare un immobile al quale si applichi questo obbligo, è consigliabile verificare il certificato, esaminarne i limiti e definire come saranno affrontati gli interventi ancora da eseguire.