Vendere un’abitazione in zona tensionata: i nuovi obblighi per le società proprietarie

Con l’approvazione della Legge 11/2025, del 29 dicembre, sulle misure urgenti in materia di abitazione e urbanistica, la Catalogna dispone ormai di un quadro normativo definitivo che introduce un diritto di acquisizione preferenziale a favore della Generalitat quando il venditore di un’abitazione è una persona giuridica con la condizione di grande proprietario. In questo articolo spieghiamo cosa significa nella pratica, a chi si applica e quale procedura deve essere seguita.

Cosa cambia con questa normativa?

La Legge 11/2025 consolida e conferisce rango di legge stabile al meccanismo che il precedente Decreto-legge 2/2025 aveva introdotto con carattere urgente. Tale decreto è stato convalidato dal Parlament il 9 aprile 2025 e trattato come progetto di legge, culminando nella Legge 11/2025, del 29 dicembre, vigente dalla sua pubblicazione nel DOGC. La norma amplia l’ambito di applicazione del Decreto-legge 1/2015, che già riconosceva un diritto di prelazione e riscatto a favore della Generalitat per le trasmissioni di abitazioni provenienti da esecuzioni ipotecarie.

La novità essenziale è che questo meccanismo si estende a qualsiasi vendita di abitazione situata in una zona di mercato residenziale tensionato (ZMRT) quando il venditore sia una persona giuridica con la condizione di grande proprietario. Le società proprietarie di portafogli immobiliari residenziali in Catalogna —fondi di investimento, società patrimoniali, imprese di gestione di attivi immobiliari— sono soggette a un nuovo adempimento obbligatorio prima di poter formalizzare qualsiasi compravendita nelle zone interessate.

Chi è considerato grande proprietario?

La definizione generale di grande proprietario deriva dalla Legge 12/2023, del 24 maggio, sul diritto all’abitazione, che fissa in più di 10 immobili urbani a uso residenziale la soglia generale. Tuttavia, la Catalogna ha esercitato l’abilitazione concessa da tale legge per ridurre questa soglia negli ambiti dichiarati ZMRT.

DEFINIZIONE APPLICABILE IN CATALOGNA PER LE ZONE ZMRT

È considerata grande proprietaria la persona fisica o giuridica titolare di 5 o più immobili urbani a uso residenziale situati in zona di mercato residenziale tensionato, escludendo garage e ripostigli.

A quali trasmissioni si applica questo diritto?

La norma utilizza il termine generico “trasmissione”, il che in linea di principio potrebbe comprendere qualsiasi cambio di titolarità. Tuttavia, il riferimento esplicito all’atto di compravendita e il carattere oneroso implicito nel meccanismo di prelazione e riscatto consentono di concludere che il diritto si attiva esclusivamente nelle operazioni di alienazione a titolo oneroso. Le donazioni o altre trasmissioni gratuite restano, in linea di principio, al di fuori del suo ambito di applicazione.

Importante: La norma stabilisce espressamente che sono escluse da tale obbligo le abitazioni di nuova costruzione acquistate da una persona fisica per uso proprio.

Come funziona la procedura?

Lo schema procedurale previsto segue la stessa logica di quello già esistente per le esecuzioni ipotecarie. Può essere riassunto nei seguenti passaggi:

1. Notifica preventiva all’Agenzia dell’Abitazione della Catalogna
   La persona giuridica grande proprietaria deve comunicare la propria intenzione di trasmettere, indicando l’identificazione dell’abitazione, il prezzo pattuito e le condizioni dell’operazione.
2. Termine di risposta dell’Amministrazione
   L’Agenzia dispone di un termine massimo di 2 mesi per comunicare se esercita o meno il diritto di prelazione, prorogabile di ulteriori 15 giorni qualora decida di effettuare un’ispezione dell’abitazione.
3. Silenzio amministrativo negativo
   Se il termine decorre senza risposta, si intende che l’Amministrazione rinuncia all’esercizio del diritto e il cedente può procedere con la vendita.
4. Diritto di riscatto in caso di inadempimento
   Se la notifica viene omessa, se non vengono rispettati i requisiti legali o se la vendita viene effettuata a condizioni diverse da quelle comunicate, l’Amministrazione può esercitare il diritto di riscatto entro il termine di 30 giorni da quando viene a conoscenza della trasmissione e delle sue condizioni.

Nuovi obblighi registrali: il Registro dei Grandi Proprietari

La Legge 11/2025 modifica la Disposizione Addizionale 27ª della Legge sull’Abitazione della Catalogna per esigere che tutte le persone fisiche e giuridiche con la condizione di grande proprietario si iscrivano nel Registro dei grandi proprietari, indicando il numero di abitazioni di loro titolarità. L’inadempimento è qualificato come infrazione grave, sanzionabile con multe fino a 90.000 euro.

Finché non entrerà in vigore il regolamento che disciplinerà tale Registro, viene stabilito un meccanismo transitorio: le persone giuridiche dovranno accreditare il numero di abitazioni mediante certificazione registrale al momento della firma dell’atto di compravendita, e tale certificazione dovrà essere attestata nello stesso titolo.

Aspetti da monitorare con particolare attenzione

• Il diritto di prelazione e riscatto si applica sia alla prima sia alle successive trasmissioni, sempre che sussistano i presupposti legali al momento di ciascuna operazione.
• Le persone giuridiche con 5 o più abitazioni devono prestare particolare attenzione, poiché la loro condizione di grande proprietario potrebbe non risultare evidente dalla certificazione registrale e richiedere un’ulteriore attestazione davanti al Notaio.
• L’inadempimento dell’obbligo di notifica preventiva attiva il diritto di riscatto dell’Amministrazione, con la conseguenza di poter essere obbligati a trasmettere l’abitazione alla Generalitat alle condizioni della compravendita realizzata.

Conclusione

La Legge 11/2025, del 29 dicembre, comporta una restrizione operativa rilevante per le persone giuridiche che gestiscono portafogli di abitazioni in Catalogna, specialmente nei comuni dichiarati ZMRT. A differenza del Decreto-legge 2/2025 che le ha dato origine —e che richiedeva convalida parlamentare—, questa legge è definitiva e pienamente applicabile. Il nuovo regime introduce un adempimento amministrativo preventivo che dovrà essere integrato in qualsiasi processo di disinvestimento immobiliare, con termini e requisiti il cui mancato rispetto comporta conseguenze giuridiche dirette.

L’opportunità di analizzare ogni operazione in modo individualizzato —sia per determinare se ricorre la condizione di grande proprietario sia per gestire correttamente la notifica preventiva— risulta particolarmente consigliabile nel contesto di questa normativa, la cui applicazione pratica presenta ancora aspetti interpretativi aperti.